Mitteresidendi kinnisasja võõrandamise kasu maksustamine Eestis

Järgnevast juhendist leiate täpsemat infot mitteresidendi kinnisasja võõrandamisest saadud kasu maksustamise kohta Eestis. Täpsemalt on puudutatud mitteresidentide maksukohustuste teemat seoses Eestist saadud kasuga, maksustatava kasu arvutamist, välislepingute mõju ning deklareerimise ja tulumaksu tasumise kohustust.

Mitteresidentide maksukohustused seoses Eestist saadud kasuga

Mitteresidendi kinnisasja võõrandamisest saadud kasu on Eestis tulumaksuga maksustatav vaid juhul, kui võõrandatav vara asus Eestis.

Vara võõrandamisest saadud kasu tulumaksuga maksustamisel on olulisi erinevusi, olenevalt saaja residentsusest.
Mitteresidentidele ei laiene reeglina residentidele sätestatud maksuvabastused, sealhulgas maksuvabastus tulule omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest. Seega: mitteresident, kes võõrandab omandireformi käigus tagastatud maad, on kohustatud saadud kasult Eestis tulumaksu maksma.

Maksuvaba kasu kinnisasja võõrandamisest

Maksuvabastuse tingimused kinnisasja, elamuühistu osamaksu või hooneühistu liikmesuse võõrandamisest saadud kasule:

  • kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana, või
  • kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või
  • kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning nimetatud eluruum ja selle juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel ning kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit või
  • suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit või
  • ehitis või korter kui vallasasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või ostueesõigusega erastamise teel või
  • maksumaksja kasutas elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuvat korterit kuni võõrandamiseni oma elukohana.

Kui maksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana, ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul.

Kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel, rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

Mitteresidendile on maksuvaba kasu elukohana kasutatud kinnisasja võõrandamisest seaduses sätestatud tingimustel.

Nimetatud maksuvaba kasu Eestis ei deklareerita.

Maksustatava kasu arvutamine

Kasu vara müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe.
Kasu vara vahetamisest on vahetatava vara soetamismaksumuse ning vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna vahe.

Maksumaksjal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks maakleri- ja notaritasud.

Tehingust saadud kasu deklareeritakse vastavalt tulu saamisele. Kui müügisumma saadakse ositi, tekib kasu alles seejärel, kui tehtud kulud (soetamismaksumus ja võõrandamisega seotud kulud) on saadud müügihinnaga kaetud ja ületatud. Maksumaksjal on võimalik müügisumma ositi saamise korral võtta soetamismaksumus arvesse proportsionaalselt laekunud summadele.
 

Välislepingute mõju

Kui vara võõrandab mitteresident, siis riikidevahelised topeltmaksustamise vältimise lepingud võimaldavad saadud kasu maksustada Eestis juhul, kui võõrandati kinnisasi, mis asus Eestis. Riik, kus nimetatud vara võõrandanud isik on resident, võtab sama isiku tulude maksustamisel arvesse Eestis juba tasutud tulumaksu või vabastab Eestis maksustatud tulud residendiriigis maksustamisest, olenevalt konkreetse riigi seadustest ja selle riigiga sõlmitud lepingust, seega topeltmaksustamist ei toimu.

Igal vara võõrandamise juhtumil tuleb lähtuda konkreetselt selle vara võõrandanud isiku residendiriigiga sõlmitud välislepingu sätetest.

Deklareerimise ja tulumaksu tasumise kohustus

Mitteresident deklareerib Eestis saadud maksustatava kasu vara võõrandamiselt ise, väljamaksetelt kinnipidamist ei toimu.

Mitteresident saab Eestis maksustatavast väärtpaberite võõrandamise kasust maha arvata eelmistest perioodidest tekkinud kahju, seda vaid juhul, kui kahju on deklareeritud selle saamisel ja edaspidi igal aastal.

Vara võõrandamisest saadud kasu deklareeritakse rahandusministeeriumi poolt kinnitatud vormil V1 (208.3 KB, PDF), mis on kättesaadav Maksu- ja Tolliameti veebilehel.

Mitteresident esitab kinnisvara võõrandamisel tuludeklaratsiooni kasu saamise aastale järgneva aasta 30. aprilliks, tulumaksu tasumise tähtaeg sellele järgnev 1. oktoober.

Maksu tasumiseks on vajalikud viitenumbrid, mis väljastatakse mitteresidendile Maksu- ja Tolliameti teenindusbüroost pärast deklaratsiooni esitamist, kui neid veel olemas pole. Personaalset viitenumbrit saab kontrollida personaalse viitenumbri otsingust.
 

August 2020

06.08.2020