Вы здесь

Недвижимая вещь и связанные с ней услуги

1. Понятие «недвижимая вещь» в значение закона о налоге с оборота


Понятие «недвижимая вещь» в значении Закона о налоге с оборота (ЗоНСО) приведено в части 3 § 2 ЗоНСО.

В качестве недвижимой вещи рассматривается недвижимая вещь в значении Закона об общей части Гражданского кодекса, право застройки и техносеть или техносооружение в значении Закона о вещном праве, строение как движимая вещь в значении Закона о применении Закона о вещном праве, а также квартирная собственность и право квартирной застройки в значении Закона о квартирной собственности и Закона о квартирных товариществах.

Вещь, которая не является недвижимой вещью, является движимой вещью (закон об общей части гражданского кодекса § 50).

Существенными частями недвижимой вещи являются прочно связанные с ней вещи, такие как строения, лес на корню, иные растения и неубранные плоды.

Существенная часть вещи не может быть отделена от вещи без того, чтобы вещь или от нее отделяемая часть были уничтожены или существенно изменены. Вещь и ее существенные части не могут находиться в собственности разных лиц. В то же время здание, построенное на основании вещного права (права застройки) на чужой земле и прочно связанное с землей, не является частью недвижимого имущества. В этом случае здание является существенной частью права надстройки. По истечении срока права застройки здание становится существенной частью недвижимой вещи (закон об общей части гражданского кодекса § 53 и § 54). В дополнение к положениям, установленным в § 50, 53 и 54 Закона об общей части Гражданского кодекса, в качестве недвижимой вещи в значении закона о налоге с оборота рассматривается право застройки, квартирная собственность и право квартирной застройки.

В качестве строительной земли рассматривается недвижимая вещь в значении Закона об общей части Гражданского кодекса, на которой не расположены строения, за исключением инженерных сетей или сооружений, и которая согласно условиям проектирования, детальной планировке либо особой планировке государства или местного самоуправления запланирована для строительства либо относительно которой подано извещение о строительстве либо целевым назначением кадастровой единицы которой является жилая земля или коммерческая земля либо оба назначения в объеме более 50 процентов.

Понятие «строение как движимая вещь» регулирует § 13 закона о применении закона о вещном праве, согласно которому на правовой основе возведенное строение, в том числе незавершенное строение, не является существенной частью земли и считается движимой вещью до внесения земли в крепостную книгу.

В случае недвижимости, разделенной на квартирные собственности (многоквартирные дома), отчуждение каждой квартирной собственности рассматривается в качестве отчуждения недвижимой вещи. Согласно установленному в § 1 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах квартирная собственность – это особая собственность на реальную часть здания, которая соединена с идеальной долей долевой собственности на недвижимую вещь, к которой относится особая собственность. Если право застройки в качестве идеальных долей принадлежит нескольким лицам, то лица могут договориться о том, что у каждого участника долевой собственности возникает особая собственность на жилое помещение или нежилое помещение в здании, являющемся существенной частью права на застройку или строящемся на основании права на застройку и создаются права квартирной застройки (§ 62 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах). Согласно закону о налоге с оборота отчуждение права квартирной застройки рассматривается в качестве отчуждения недвижимой вещи.

Alles hoonestusõiguse lõppemisel muutub ehitis kinnisasja oluliseks osaks При отчуждении недвижимой вещи вместе с ее существенными частями не следует рассматривать, например, продажу здания или растущего леса в качестве отдельного оборота.  Они либо облагаются налогом, либо освобождаются от налога так же, как и оборот недвижимого вещи. При отчуждении недвижимой вещи вместе с принадлежностями недвижимой вещи, которые не могут быть выделены в сделке, также имеет место оборот только недвижимой вещи. Недвижимой вещью не является построенное на основании вещного права (права застройки) на чужой земле и прочно связанное с землей здание.

Только по истечении срока права застройки здание становится существенной частью недвижимой вещи.
 

2. Строение и строительная земля


Согласно установленному в § 16 ЗоНСО в случае сделок с недвижимыми вещами при налогообложении существенным являются понятия «строение» и «строительная земля». Как правило, оборот недвижимых вещей не облагается налогом с оборота, но налоговое освобождение не применяется в отношении новых и существенно улучшенных строений и строительной земли, на которой нет строения.

Правила обложения налогом с оборота, действующим в отношении недвижимой вещи, применяются также в отношении строения как движимой вещи.

В соответствии с установленным в части 1 § 3 строительного кодекса строение – это созданная в результате деятельности человека и неразрывно связанная с поверхностью земли или поддерживаемая ею вещь, целевое назначение, способ эксплуатации или срок существования которой позволяют отличить ее от иных вещей. Строения подразделяются на здания и сооружения. Здание – это строение, отделенное от внешней среды крышей и иными внешними границами, имеющее внутреннее помещение. Сооружение – это строение, не являющееся зданием. Понятие «строение» не связано с наличием разрешения на эксплуатацию или с записью в регистре строений. До тех пор, пока расположенное на земельном участке здание является «целостной вещью», т.е. имеет крышу, внутренние помещения и внешние ограждения, то имеет место земельный участок, на котором расположено здание.

С 1 октября 2018 в § 16 закона о налоге с оборота понятие «грунт» заменено более широким понятием «строительная земля». Под строительной землей, при отчуждении которой возникает налогообложение, понимается  недвижимая вещь в значении закона об общей части Гражданского кодекса, на которой нет строения (за исключением принадлежащих третьему лицу инженерных сетей или сооружений) и которая согласно условиям проектирования, детальной планировке либо особой планировке государства или местного самоуправления запланирована для строительства либо относительно которой подано извещение о строительстве либо целевым назначением кадастровой единицы которой является жилая земля или коммерческая земля либо оба назначения в объеме более 50 процентов. Понятие «жилая земля» и «коммерческая земля» установлены в § 18¹ закона о земельном кадастре. Инженерные сети и сооружения в значении закона о вещном праве – это трубопроводы отопления, водоснабжения или канализации, электронные коммуникации или электрические сети, низковольтные, отопительные газовые или электрические установки или оборудование под давлением и строения, необходимые для их обслуживания.

 

3. Отчуждение недвижимой вещи


В общем случае при отчуждении недвижимой вещи вместе со строением возникает необлагаемый оборот при условии, что строение до продажи эксплуатировалось. В этом случае у продавца при продаже недвижимости есть выбор: продавать недвижимую вещь без налога с оборота (применить налоговое освобождение) или при продаже недвижимости добавить налог с оборота, предварительно известив налогового управляющего о желании облагать налогом с оборота продажу недвижимости (за исключением жилых помещений). «Жилым помещением» в значении обязательственно-правового закона является жилой дом или квартира, используемые для постоянного проживания.

 В части 3 § 16 закона о налоге с оборота  установлена возможность прибавить налог с оборота к налогооблагаемой стоимости  определенных товаров и услуг. О желании прибавить налог с оборота налогоплательщик должен письменно уведомить Налогово-таможенный департамент до возникновения оборота в том же налоговом периоде или ранее. Если налоговый управляющий уведомлен о налогообложении, то у налогоплательщика больше нет выбора, у него возникает обязанность облагать сделку налогом с оборота.

По выбору можно облагать налогом с оборота ниже следующие товары и услуги:
  1. kinnisasja või selle osa, välja arvatud eluruumi üürile, rendile või kasutusvaldusse andmine;
  2. kinnisasi või selle osa, välja arvatud eluruum.

Kui kinnisasja võõrandaja või kinnisasja teenuse osutaja on enne tehingu toimumist registreerinud ennast käibemaksukohustuslasena, siis on võõrandajal kasutuses olnud kinnisasja maksustamisel valikuvõimalus. Maksuhaldurit kirjalikult teavitades on õigus lisada käibemaksu kinnisasja tehingutele, välja arvatud kasutuses olnud eluruumide võõrandamise tehingutele. Eluruumi mõiste on sätestatud võlaõigusseaduses ja tähendab elamut või korterit, mis on kasutatav alaliseks elamiseks.

Valiku alusel saab maksustada kinnisasja või selle osa võõrandamist ja andmist üürile, rendile või kasutusvaldusse. Valiku alusel ei saa maksustada kasutuses olnud eluruumide käivet, üürile või kasutusvaldusse andmist.

Teavitades maksuhaldurit kinnisasjale või selle osale käibemaksu lisamisest, on maksuhalduril õigus kontrollida, kas ettevõtja poolt teavitamine oli õigustatud. Eriti pööratakse tähelepanu sellele, et maksustatava objektina ei käsita maksukohustuslane juba kasutuses olevat eluruumi.

KMS §-s 411 sätestatakse kinnisasja käibemaksuga maksustamise erikord. Kui maksukohustuslane võõrandab teisele maksukohustuslasele kinnisasja, mille võõrandamisest käibemaksuga on ta kohustatud teavitama maksuhaldurit, siis tasub kauba soetaja võõrandajale kauba käibemaksuta müügihinna. Kauba soetaja arvestab tehingu kohta väljastatud arvel märgitud käibemaksusumma enda poolt tasumisele kuuluva käibemaksusummana võõrandaja asemel. Kinnisasja võõrandaja arvel peab tehing olema eraldi välja toodud koos märkega „pöördmaksustamine".
 

Отчуждение недвижимой вещи, к которой не применяется налоговое освобождение

 
Налогом с оборота по ставке 20% облагаются:
  • строение и земля под ним до ввода в эксплуатацию,

  • существенно улучшенное строение до ввода в эксплуатацию улучшений и

  • строительная земля.

Maksuvabastust ei kohaldata ehitise või selle osa võõrandamisel enne esmast kasutuselevõttu. Ehitusseadustiku § 3 kohaselt on ehitis inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone.

Ehitise esmase kasutuselevõtuna käsitatakse uue ehitise reaalset otstarbekohast kasutama hakkamist. Kasutusloa väljastamine ei ole veel ehitise kasutuselevõtmine, kuna kasutusluba näitab üksnes ehitise kasutuskõlblikkust, teatud nõuetele vastavust. Samuti ehitise edasimüük ei tähenda veel seda, et ehitis on olnud kasutuses. Näiteks kui uut korterit müüakse mitu korda edasi enne kui keegi reaalselt sinna sisse kolib ja elamiseks kasutusele võtab.

2006. aasta alguses jõustunud käibemaksuseaduse muudatusega täpsustati kinnisasja maksuvabastuse piirangu mõtet, sätestades, et oluliselt parendatud (ehk renoveeritud) ehitise või selle osa müüki maksustatakse sarnaselt uue ehitise müügiga. Seega tuleb käibemaksuga maksustada ka renoveeritud ehitise või selle osa müük enne parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu. Renoveeritud ehitise sätte sõnastamisel on lähtutud raamatupidamises kasutusel olevatest mõistetest, et sätte rakendamisel oleks võimalik lähtuda raamatupidamiskäsitlusest. Renoveeritud ehitiste võõrandamisel enne taaskasutuselevõttu tuleb käibemaksu lisada juhul, kui renoveerimiskulud ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist. Seega, kui nt korteri soetusmaksumus oli enne parendamist 50 000 eurot ja renoveerimiskulutused on võrdsed või ületavad 55 000 eurot (50 000 + 10% sellest), tuleb võõrandamisel lisada käibemaksu. Kui renoveerimiskulud jäävad alla selle, siis võõrandamisel käibemaksu lisamise õigus puudub, kuna korterite võõrandamist eluruumina ei saa valiku alusel maksustada.

Kui maatükil asub lammutamisele kuuluv ehitis, siis maatüki müüki tuleb üldjuhul käsitada maksuvaba võõrandamisena (Euroopa Kohtu kohtuasi C-71/18). Maksuvaba käibena käsitatakse kinnisasja võõrandamise tehingut, mis koosneb maatükist ja uueks hooneks ümber ehitatavast olemasolevast ehitisest, kui võõrandamise hetkel on olemasolevas ehitises tehtud üksnes osalisi lammutustöid ja ehitis on sellena vähemalt osaliselt veel kasutuses (Euroopa Kohtu kohtuasi C-326/11). Juhul kui aga ostja ja müüja on enne võõrandamistehingut kokku leppinud selles, et müüja taotleb lammutusloa ning kannab lammutuskulud, mis liidetakse tehingu müügihinnale, siis käsitatakse tehingut kui kinnisasja võõrandamist, millel puudub ehitis, sõltumata sellest kui kaugel võõrandamise hetkel endise ehitise lammutustöödega on jõutud (Euroopa Kohtu kohtuasi C-461/08).

Kuna ehitis on vastavalt ehitise mõistele üksnes terviklik asi, ei saa pooleliolev ehitis olla ehitis ehitusseadustiku tähenduses ning poolelioleva ehitisega maatükk on käsitletav ehitusmaana, millel puudub ehitis.

Maksuvabastust ei kohaldata ehitusmaa võõrandamisel. Ehitusmaa mõiste sätestati 1. oktoobrist 2018 KMS § 2 lõike 3 punktis 1. Nimetatud sätte kohaselt on ehitusmaa selline kinnisasi tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, millel ei asu ehitist, välja arvatud tehnovõrk või -rajatis, ja mis on projekteerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 protsendi elamumaa või ärimaa või need ühiselt. Enne 1. oktoobrit 2018 ei rakendatud maksuvabastust krundi võõrandamisele planeerimisseaduse tähenduses. Ehitusmaa mõiste vastab paremini Euroopa Kohtu otsuses kohtuasjas C-543/11 toodud ehitusmaa mõiste kriteeriumitele.

1. oktoobrist 2018 tühistati KMS § 46 lõige 3, mis on üleminekusäte, mille kohaselt maksuvaba käibena käsitati ehitise ja selle aluse maa võõrandamist enne esmast kasutuselevõttu juhul, kui ehitamist alustati enne 1. maid 2004 ning krundi, millel ei asu ehitist, võõrandamist juhul, kui maatükk soetati enne 1. maid 2004. Seega, pärast nimetatud kuupäeva võõrandatakse iga maatükk käibemaksuga olenemata soetusaastast, kui tegemist on ehitusmaaga.


4. Квартирная собственность, право квартирной застройки и право застройки


Käibemaksuseaduse mõistes on iga korteriomandi võõrandamine vaadeldav eraldiseisva kinnisasja võõrandamisena.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lõige 1 sätestab korteriomandi mõiste, mille kohaselt korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomandi eriomandi ja kaasomandi osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada ega koormata hoonestusõigusega (KrtS § 11 lõiked 1 ja 2).

KrtS § 62 lõikes 2 sätestatu kohaselt võib hoonestaja jagada talle kuuluva hoonestusõiguse korterihoonestusõigusteks. Käibemaksuseaduse tähenduses käsitatakse korterihoonestusõiguse alusel ehitise müüki kinnisasja võõrandamisena.

Hoonestusõiguse puhul on tegemist piiratud asjaõigusega. Hoonestusõiguse alusel võib isik, kes ei ole maatüki omanik, püstitada ja omada maatükil ehitist kokkulepitud tasu eest ja kindla tähtaja jooksul. Hoonestusõiguse seadmisel annab maatüki omanik maa kasutamisõiguse teisele isikule ehk sellele, kes maatükile mingi hoone ehitab. Samas ei ole hoonestusõigus puhtalt maa kasutamise õigus nagu näiteks rent, sest hoonestusõiguse eesmärgiks on ikkagi ehitise püstitamine.

Isikul, kelle kasuks on hoonestusõigus seatud, on võõrandatav ja pärandatav õigus sellise ehitise omamiseks. Ehitist loetakse hoonestusõiguse oluliseks osaks, s.t et ehitis ei ole mitte kinnisasja omaniku omandis, vaid hoonestuseks õigustatud isiku omandis. Kuna hoonestusõigus ei lõpe maatüki omaniku ega hoonestaja vahetumisel, on asjaõiguslikult võimalik võõrandada kinnisasi lahus hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitisest. Kui hoonestusõiguse ja maatüki omanikuks saab üks ja sama isik, kustutatakse hoonestusõigus kinnistusraamatust maaomaniku avalduse alusel ja sellisel juhul on kinnisasja omanik ühtlasi ka sellel asuva ehitise omanikuks.

Seega, kui võõrandatakse enne esmast kasutuselevõttu korteriomand või ehitist kui hoonestusõiguse olulist osa, siis on tegemist 20% maksustatava käibega. Hoonestusõiguse puhul piirdub maksustatav väärtus hoonestusõiguse hinnaga ning selle hulka ei arvata kinnisasja enda väärtust, millele on hoonestusõigus seatud.
 

5. Связанные с недвижимой вещью услуги


Kinnisasjana käsitatakse nõukogu direktiivi 2006/112/EÜ kohaldamisel järgmist:

  • nii maapinnal kui ka maapinna all asuv mis tahes piiritletud maatükk, mille suhtes saab kehtestada omandiõiguse ja valdusõiguse;
  • üleval- või allpool merepinda maaga püsivalt ühendatud mis tahes hoone või rajatis, mida ei saa hõlpsasti lammutada või liigutada;
  • hoone või rajatise mis tahes lahutamatu osa, mis on hoonesse või rajatisse paigaldatud ja ilma milleta hoone või rajatis ei ole täielik, näiteks uksed, aknad, katused, trepid ja liftid;
  • mis tahes osa, seade või masin, mis paigaldatakse hoonesse või rajatisse püsivalt ja mida ei saa ilma hoonet või rajatist lõhkumata või muutmata liigutada.

KMS § 2 lg 3 mõistes kinnisasjana käsitatakse kinnisasja tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, hoonestusõigust ja tehnovõrku või -rajatist asjaõigusseaduse tähenduses, ehitist kui vallasasja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses ja korteriomandit ning korterihoonestusõigust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse tähenduses.

KMS § 10 lg 2 sätestab loetelu, millal teenuse käibe tekkimise koht on Eesti: teenus on seotud Eestis asuva kinnisasjaga, sealhulgas ehitamine, hindamine või hooldamine või kinnisasja võõrandamiseks, ehitamise ettevalmistamiseks või korraldamiseks osutatav teenus ning majutusteenus.

Vastavalt KMS § 10 lõikele 4 käibe tekkimise koht ei ole Eesti, kui osutatakse välisriigis asuva kinnisasjaga seotud teenust, sealhulgas ehitamist, hindamist ja hooldamist ning kinnisasja võõrandamiseks, ehitamise ettevalmistamiseks ja korraldamiseks osutatavat teenust ning majutusteenust.

Kinnisasjaga seotud teenuste puhul on teenuste käibe maksustamise koht riik, kus kinnisasi asub. KMS § 10 lg 2 punktist 1 tulenevalt on teenuse käibe tekkimise koht Eesti, kui teenus on seotud Eestis asuva kinnisasjaga, sealhulgas ehitamisega, hindamisega või hooldamisega või kinnisasja võõrandamiseks, ehitamise ettevalmistamiseks või korraldamiseks osutatava teenusega ning majutusteenusega. Teenuse käibe tekkimise koht ei ole Eesti (KMS § 10 lg 4 p 1), kui Eesti maksukohustuslane osutab samaseid, aga välisriigis asuva kinnisasjaga seotud teenuseid.

Kinnisasjaga seotud teenused hõlmavad ainult selliseid teenuseid, millel on piisavalt otsene seos vastava kinnisasjaga. Teenustel on piisavalt otsene seos kinnisasjaga järgmistel juhtudel:

  • kui nad on kinnisasjast tuletatud ja see kinnisasi moodustab teenuse koostisosa ning on osutatavate teenuste jaoks keskne ja oluline (nt kalapüügilubade andmine);
  • kui teenuseid osutatakse seoses kinnisasjaga ja need põhjustavad kinnisasja õigusliku või füüsilise seisundi muutmist.

Näiteks selliste vallasasjade paigaldamisel ja kokkupanemisel, mis muutuvad paigaldamisel või kokkupanemisel kinnisasja osaks, on tegemist kinnisasjaga seotud teenusega.

Услугами, связанными с недвижимыми вещами, считаются:

  • строительно-монтажные работы, в том числе ремонтно-профилактические работы;

  • услуги по надзору за строительной площадкой, проектирование / планирование проекта (на определенном участке под застройку), строительство или другие аналогичные услуги, услуга охраны;

  • работы на земельном участке, включая сельскохозяйственные работы, такие как обработка почвы, посев, орошение, внесение удобрений и т. п.;

  • хранение товаров на недвижимой вещи, если определенная часть недвижимой вещи передана заказчику только для его использования;

  • техническое обслуживание, реновирование и ремонт здания или части здания, в т. ч. уборка, облицовка плиткой, оклейку обоями и паркетные работы;

  • обслуживание реновирование и ремонт систем постоянных коммуникаций: системы водоснабжения и канализации, газовых коммуникаций и т. п.;

  • передача / уступка прочих прав, связанных с недвижимой вещью или ее частью, включая разрешение на использование части недвижимой вещи, например, выдача разрешений на рыбалку и охоту или доступ в залы ожидания в аэропорту, или использование инфраструктуры, за которую взимается плата за дорогу, например, мост или туннель;

  • установка или сборка машин или оборудования, которые после установки или сборки считаются частью недвижимой вещи;

  • техническое обслуживание и ремонт, контроль и надзор за машинами или оборудованием, если машины или оборудование можно считать частью недвижимого имущества;

  • оценка недвижимой вещи, в том числе в случае, когда эта услуга необходима для страхования, для определения залоговой стоимости имущества или для оценки рисков и убытков в случае спора;

  • исследования грунта и почвы;

  • вырубка лесов, обрезка кустарников, покос травы и работы по уходу за зелеными насаждениями;

  • чистка / уборка, мытье окон, вывоз мусора и прочий уход за недвижимостью;

  • управление недвижимостью (как техническое, так и финансовое);

  • экспертная оценка или прочая подобная услуга;

  • сдача в аренду, внаем или передача в пользовладение, например, услуги по размещению в отеле;

  • сдача внаем, аренду или в пользовладение стационарно установленного оборудования, машины или сейфа;

  • посреднические слуги, связанные с продажей или арендой недвижимой вещи;

  • юридические услуги, связанные с передачей недвижимой вещи или передачей права собственности на недвижимую вещь, установлением или передачей определенных прав на недвижимое имущество или прав на недвижимое имущество, таких как нотариальные услуги, составление договора на продажу или покупку недвижимого имущества, даже в случае, когда сделка не состоялась.

Услугами, не связанными с недвижимыми вещами, считаются:

  • составление типовых проектов зданий или частей зданий, которые не предназначены для конкретного участка под застройку;

  • складирование/хранение товаров на недвижимой вещи, если определенная часть недвижимой вещи не выделена только для использования этим клиентом (оказывается услуга складирования);

  • предоставление места для торговой ярмарки или выставочного центра вместе с другими сопутствующими услугами, позволяющими экспоненту выставлять товары, например, оформление выставочного места, транспортировка и хранение выставочных товаров, предоставление в пользование оборудования, установка электропроводки, страхование, реклама;

  • установка, сборка, техническое обслуживание, ремонт, а также контроль и надзор за  машинами или оборудованием, если машины или оборудование не являются  частью недвижимой вещи и никогда не будут составлять часть недвижимой вещи;

  • рекламные услуги, также в случае, если услуга предполагает использование недвижимого имущества;

  • посредничество при оказанииуслуги размещения или аналогичных услуг, например, при оказании услуг размещения в кемпингах или базах отдыха, если посредник действует от имени и за счет другого лица;

  • управление инвестиционным портфелем недвижимости;

  • юридические услуги, связанные с договорами, если эти услуги не связаны конкретно с передачей права собственности на недвижимость.

    Перечень составлен на основании  постановления о применении (EС) ном 282/2011 от 15 марта 2011 года и постановления о применении (EС) ном 1042/2013 от 7 октября 2013 года, которое изменяет постановление о применении (EС) ном  282/2011 в части места оказания услуг.
     

    Предоставление недвижимой вещи или ее части в аренду, внаем или пользовладение.


    Согласно установленному в пункте 2 части 2 § 16 ЗоНСО 2 налогом с оборота не облагается предоставление недвижимой вещи или ее части внаем, в аренду или пользовладение. Освобождение от налога не применяется в отношении оказания услуги по размещению, а также к предоставлению в наем, аренду или пользовладение крытых парковок и парковочных мест для автомобилей, стационарно установленного оборудования или механизма, или сейфа.

    Сдача недвижимой вещи в аренду или внаем фактически является сделкой, в которой стороне договора предоставляется право за вознаграждение пользоваться недвижимой вещью в течение согласованного периода времени, как если бы это лицо было бы собственником недвижимого имущества, и исключается возможность наличия такого же права для всех других лиц (пункт 17 решения Европейского суда C-451/06).

    На основании пункта 1 части 3 § 16 ЗоНСО обязанный по налогу с оборота может облагать налогом с оборота предоставление недвижимой вещи в наем, аренду или пользовладение, за исключением жилого помещения, если о желании облагать налогом с оборота данные услуги обязанный по налогу с оборота в письменной форме до возникновения оборота уведомил налогового управляющего.

    Жилое помещение — это дом или квартира, используемые для постоянного проживания (Обязательственно-правовой закон § 272). Поэтому важно, можно ли в этом помещении постоянно проживать или нет. Если строение находится на стадии строительства, то цель использования строения или его части определяется на основании строительного проекта, назначения кадастровой единицы или разрешения на строительство. В случае уже построенного строения и строения, имеющего разрешение на эксплуатацию, цель использования указана в разрешении на эксплуатацию.

    Kui kasutusloa kohaselt on korter kasutusel äriruumina, kuid tegelikult kasutatakse korterit elamiseks, siis käsitatakse seda eluruumina. Если согласно разрешения на эксплуатацию квартиры цель использования определена как бизнес-площадь, а фактически квартира используется для проживания, то считается, что квартира используется в качестве жилого помещения. И, наоборот, если квартира или часть жилого дома используются для экономической деятельности, то налогоплательщику должна быть предоставлена ​​возможность объяснить и предоставить доказательства, подтверждающие, что дом, квартира или часть дома действительно были приобретены для предпринимательских целей. (решение Государственного суда 3-3-1-47-15; решение таллиннского окружного суда 3-14-51522).

    Налоговое освобождение не применяется при оказании услуги по размещению. В соответствии с установленным в части 2 § 17 закона о туризме услугой по размещению является предложение возможности временного ночлега. В части 3 § 17 закона о туризме названы случаи, когда не имеет место оказание услуги по размещению, а именно:

    1. размещение предпринимателем лиц, находящихся с ним в трудовых или служебных отношениях, за счет принадлежащего предпринимателю имущества;

    2. размещение, при котором заключается договор о найме жилого помещения;

    3. размещение учебным заведением лиц, обучающихся или работающих в учебном заведении;

    4. размещение учебным заведением лиц, обучающихся или работающих в учебном заведении;

    5. предоставление ночлега в чрезвычайных условиях с целью получения впечатлений (в дикой природе, в хижине, на плоту и т. д.).

    Приведенное в пункте 1 понятие «за счет принадлежащего предпринимателю имущества» следует рассматривать в соответствии с установленным в § 66 закон об общей части гражданского кодекса: принадлежащим предпринимателю имуществом является совокупность принадлежащих лицу прав и обязанностей, оцениваемых в денежном выражении, которая охватывает  также и арендные договоры. Таким образом, используемые для размещения работника жилые помещения, не должны обязательно быть в собственности предприятия, чтобы считаться имуществом предприятия, они могут быть в пользовании на основании договора пользования, и, соответственно, при размещении работников в этом случае не имеет место оказание услуги размещения.

    В общем случае при предоставлении в аренду недвижимой вещи услуга аренды и побочные услуги, такие как отопление, вывоз мусора, продажа электроэнергии рассматриваются отдельно. Например, если услуга по аренде жилого помещения не облагается налогом с оборота (имеет место необлагаемый оборот), но арендодатель также выставляет счета за отопление, вывоз мусора и прочие услуги, тогда продажа товаров и оказание услуг, сопутствующих оказанию услуги аренды рассматриваются как отдельные обороты и облагаются налогом с оборота по ставке, установленной для этих товаров и услуг (решение Европейского суда C-42/14).

    В случае оказания услуг, связанных с недвижимой вещью, местом возникновения оборота оказываемых услуг является государство нахождения недвижимой вещи, а также такие сделки не облагаются по принципу обращенного налогообложения в рамках внутрисоюзного оборота.
     

    6. Вычет входного налога с оборота, если недвижимая вещь или ее часть отчуждается или сдается в аренду, найм или пользовладение без налога с оборота (применяется налоговое освобождение)


    В части 1 § 29 ЗоНСО установлен общий принцип права на вычет входного налога с оборота: входной налог с оборота можно вычитать только в случае товаров и услуг, приобретенных для целей облагаемого оборота.

    Входной налог с оборота не может быть вычтен в случае, если товары и услуги используются только для целей необлагаемого оборота.

    Если при приобретении недвижимой вещи входной налог был вычтен в полном объеме и впоследствии, в какой-то период времени недвижимая вещь используется для целей необлагаемого оборота, то возникает обязанность корректировки ранее вычтенного входного налога с оборота. Период корректировки входного налога с оборота для недвижимых вещей и связанных с ними товаров и услуг - десять календарных лет, для прочего основного имущества и связанных с ним товаров и услуг – пять календарных лет. Входной налог с оборота корректируется в конце каждого календарного года, и результат корректировки отражается в строке 10 или 11 декларации об обороте за декабрь месяц.

    Правила корректировки входного налога с оборота, уплаченного при приобретении недвижимой вещи, утверждены постановлением министра финансов ном. 39 от 30.03.2004 года (RTL 2004, 39, 654) «Порядок отражения в декларации об обороте перерасчета частично вычтенного входного налога с оборота и порядок корректировки входного налога с оборота, уплаченного при приобретении основного имущества и также товаров и услуг, приобретенных и полученных для основного имущества».

    В § 3 постановления министра финансов утвержден порядок корректировки входного налога с оборота, уплаченного при приобретении недвижимой вещи.

    1. Входной налог с оборота, уплаченный при приобретении недвижимой вещи и приобретенных для недвижимой вещи товаров и услуг, корректируется в конце каждого календарного года, исходя из фактического удельного веса использования основного имущества для облагаемого оборота в данном календарном году. Если фактический удельный вес использования основного имущества для целей облагаемого оборота не отличается от прогнозируемого значения удельного веса, который был применен при приобретнии недвижимой вещи, тогда в таком календарном году входной налог с оборота не корректируется.
    2. Корректировка входного налогв с оборота производится только в отношении таких приобретенных для недвижимой вещи товаров и услуг, которые увеличивают бухгалтерскую стоимость основного имущества.
    3. Входной налог с оборота, уплаченного при приобретнии недвижимой вещи и приобретенных для недвижимой вещи товаров и услуг, корректируется в каждом календарном году в размере 1/10 от суммы входного налога с оборота.
    4. При приобретении недвижимой вещи и товаров и услуг для нее первым календарным годом считается период со дня, когда недвижимая вещь взята на учет в качестве основного имущества, и до окончания текущего календарного года.
    5. В случае отчуждения недвижимой вещи, которую обязанный по налогу с оборота использовал в предпринимательстве менее 10 лет, входной налог с оборота корректируется в месяц отчуждения недвижимой вещи.
    6. Если обязанный по налогу с оборота уплаченный при приобретении недвижимой вещи и товаров и услуг для нее налог с оборота в полном объеме или частично вычел в качестве входного налога с оборота, и если он отчуждает недвижимую вещь в качестве необлагаемого оборота до истечения окончания десятилетнего периода корректировки, тогда при корректировке входного налога с оборота считается, что недвижимая вещь а также товары и услуги, приобретенные для недвижимой вещи, до окончания периода корректировки используются исключительно для необлагаемого оборота, в том числе и в год отчуждения недвижимой вещи.
    7. Если входной налог с оборота в полном объеме или частично вычтен, а недвижимая вещь отчуждается в качестве необлагаемого оборота до начала эксплуатации для предпринимательских целей или отчуждается в течение первого календарного года, тогда следует налог с оборота, уплаченный при приобретении недвижимой вещи и товаров и услуг, приобретенных для недвижимой вещи, который был учтен в качестве входного налога с оборота, вернуть.
    8. Если недвижимая вещь отчуждается в связи с передачей предприятия или его части в значении Обязательственно-правового закона (KMS 4 lg 2 p 1), тогда входной налог с оборота в части налога с оборота, уплаченного при приобретении недвижимой вещи и товаров и услуг, приобретенных для недвижимой вещи, не подлежит корректировке в месяц отчуждения недвижимой вещи.

    При передаче предприятия или его части обязанному по налогу с оборота лицо, которому была передана недвижимая вещь, при необходимости корректирует входной налог в декларации об обороте за декабрь месяц в обычном порядке.

    При исключении из регистра обязанных по налогу с оборота входной налог с оборота, уплаченный при приобретении основного имущества, в том числе и при приобретении недвижимых вещей, корректируется вдекларации об обороте, предоставляемой за месяц исключения из регистра обязанных по налогу с оборота.

    Если при приобретении недвижимой вещи входной налог с оборота в полном объеме или частично вычтен и если недвижимая вещь передается в пользование без оплаты, тогда следует облагать налогом с оборота собственное потребление. Собственное потребление — это безвозмездное отчуждение налогообязанным товара, входящего в состав имущества его предприятия и безвозмездное оказание услуги, также безвозмездное использование в личных или других, не связанных с предпринимательской деятельностью целях входящего в состав имущества предприятия товара самим налогообязанным, его работником, служащим или членом руководящего, или контролирующего органа (KMS § 2 lg 6).

    Пример 1

    Обязанный по налогу с оборота приобрел 9 марта 2021 года квартирную собственность (недвижимую вещь) без налога с оборота с целью ее реновировать и продать как реновированное здание с налогом с оборота. Поскольку ожидается, что продажа будет с налогом с оборота, то налог с оборота, уплаченный с расходов на реновацию, в сумме 180 000 евро он учитывает в качестве входного налога с оборота. Связанные с улучшением здания расходы превышают 10 процентов от стоимости приобретения здания до улучшения, и в отношении этих расходов период мониторинга входящего налога с оборота — 10 лет.

    Реновирование недвижимой вещи закончат в сентябре 2021 года и в связи с отсутствия покупателя в октябре 2021 года здание передадут внаем без налога с оборота.

    Так как в 2021 году обязанный по налогу с оборота использовал реновированное здание только для целей необлагаемого оборота, то в декларации об обороте за декабрь месяц 2021 года следует сделать перерасчет входного налога с оборота, вычтенного с расходов на реновацию, в части первого года. Расчет суммы, исходя из которой происходит перерасчет в конце календарного года, происходит следующим образом: вычтенный входной налог с оборота 180 000 евро следует разделить на 10 лет (период корректировки недвижимой вещи). Соответственно,  в строке 10 декларации об обороте за декабрь 2021 года следует продекларировать 18 000.

    Договор найма жилого помещения закакнчивается в марте 2022 года, и в апреле 2022 года здание отчуждается в качестве необлагаемого оборота, так как при продаже бывщих в пользовании жилых помещений нет права прибавлять налог с оборота к налогооблагаемой стоимости сделки.

    При отчуждении недвижимой вещи перерасчет входного налога с оборота, уплаченного при приобретении  недвижимой вещи, следует сделать в месяц ее отчуждения: в декларации об обороте за апрель 2022 года по строке 10 следует продекларировать 162 000 евро (9 × 18 000 евро).

    Пример 2

    Обязанный по налогу с оборота приобрел в апреле 2020 года недвижимое имущество с налогом с оборота, который составил 180 000 евро. Недвижимую вещь прогнозировали использовать как для целей облагаемого, так и для целей необлагаемого оборота в пропорции (для целей облагаемого оборота прогнозировалось 50%). Обязанный по налогу с оборота вычел в качестве входного налога с оборота 50% от входного налога с оборота — 90 000 евро.

    В первый год (2020 год) недвижимая вещь использовалась для целей облагаемого оборота на 50%, соответственно, входной налог с оборота в конце календарного года корректировать не надо.

    На второй год (2021 год) недвижимая вещь использовалась для целей облагаемого оборота на 70%. Основанием для корректировки входного налога с оборота за год является сумма 18 000 евро (180 000 : 10 лет). В качестве входного налога с оборота можно учесть 70% от 18 000 евро, т. е. 12 600. При приобретении входной налог с оборота был учтен в размере 50% и с учетом периода корректировки за год составил 9 000  (180 000 × 50% : 10). В результате корректировки входного налога с оборота за 2021 год обязанный по налогу с оборота может вычесть входной налог с оборота в сумме 3600 (12 600 – 9000), данную сумму следует отразить в строке 11 декларации об обороте за декабрь месяц 2021 года.

    На третий год (2022 год) недвижимая вещь использовалась для целей облагаемого оборота на 20%. В качестве входного налога с оборота можно учесть 20% от 18 000 евро, т. е. 3 600. При приобретении входной налог с оборота за каждый год был вычтен в сумме 9 000 евро. Следовательно, в результате корректировки входного налога с оборота за 2022 год обязанный по налогу с оборота должен заплатить 5400 eurot (3600 – 9000), данную сумму следует отразить в строке 10 декларации об обороте за декабрь месяц 2022 года.

    В четвертом году (2023 год) недвижимая вещь отчуждается с налогом с оборота. Соответственно, считается, что за все года корректировки, следующие за четвертым годом (2024, 2025 и т.д. до 2029 года), и в четвертом году недвижимое имущество используется исключительно для целей облагаемого оборота. При приобретении входной налог с оборота за каждый год был вычтен в сумме 9 000 евро (50%).

    Корректировка входного налога с оборота делается в декларации об обороте за месяц отчуждения, и дополнительно можно вычесть входной налог с оборота в сумме 63 000 евро (7 × 9000), данную сумму следует продекларировать о строке 11.

    В четвертом году (2023 год) недвижимая вещь отчуждается в качестве необлагаемого оборота (без налога с оборота). Считается, что за все года корректировки, следующие за четвертым годом (2024, 2025 и т. д. до 2029 года), и в четвертом году недвижимое имущество используется исключительно для целей необлагаемого оборота. При приобретении входной налог с оборота за каждый год был вычтен в сумме 9000 евро (50%). Соответственно, ранее учтенный в качестве входного налога налог с оборота за эти года 63 000 евро (7 × 9000) подлежит возврату и декларируется в декларации об обороте за месяц отчуждения по строке 10.

    17.06.2021