Отчуждение имущества

При продаже или обмене земли, дома или квартиры обязательно возникает вопрос — надо ли платить с полученной выгоды подоходный налог. И если да, то как и когда декларировать выгоду и как рассчитать сумму подоходного налога. Ответы на вопросы найдете в этом справочнике.

Cправочник

Содержание справочника открывается из меню тем, расположенного ниже. Для просмотра подтем нажмите на значок стрелки.

Отчуждение места жительства

Если человек отчуждает жилое помещение, которое он использовал до момента отчуждения в качестве своего места жительства, то полученная от отчуждения выгода освобождена от налогообложения и не облагается подоходным налогом.  

Освобождение от налога может быть использовано для одной сделки по продаже в течение двух лет. Два года между сделками отсчитываются со дня, следующего за датой внесения в крепостную книгу сделки купли-продажи.

Пример 1
В январе 2018 года человек продал квартиру, которую использовал в качестве своего места жительства. Нотариальный договор купли-продажи был заключён 23 января 2018 года, а запись в крепостной книге была сделана 26 января 2018 года.
В январе 2020 года он продал новое место жительства. Нотариальный договор купли-продажи был заключён 15 января 2020 года, а запись в крепостной книге была сделана 18 января 2020 года.
Второе место жительства было продано менее чем через два года после продажи первого места жительства, поэтому продажа второго места жительства должна быть декларирована в декларации о доходах за 2020 год. В этом примере отсчёт двухлетнего срока начинается 27 января 2018 г.

Если в результате продажи второй недвижимости получен убыток, то такая сделка при налогообложении не учитывается, и она не декларируется, но документы по сделке, подтверждающие затраты на приобретение и продажу, должны храниться не менее пяти лет.

Здесь важным является понятие "место жительства". Согласно части 1 статьи 14 Закона об общей части гражданского кодекса, место жительства лица – это место, где данное лицо постоянно или преимущественно проживает. Место жительства налогоплательщика в первую очередь характеризуется его связью с личными и экономическими интересами. Таким образом, установление местожительства в каждом случае налогового освобождения является вопросом доказательства факта места жительства. Согласно руководствам Государственного суда, фактическое местожительство человека имеет решающее значение при применении налогового освобождения.

Поскольку отчуждение места жительства освобождается от подоходного налога, то для применения освобождения от налога не имеет значения, как было приобретено жилье - унаследовано, передано, куплено, возвращено или приватизировано с правом преимущественной покупки.

Если отчуждаемое жилое помещение до отчуждения частично использовалось для других целей (например, помещение сдавалось в аренду или использовалось в коммерческих целях), то налоговое освобождение применяется пропорционально соотношению площади помещений, использовавшихся в качестве жилья и в иных целях.

Пример 2
Предприниматель до отчуждения использовал 70% своей квартиры площадью 100 м2 для жилья и 30% для предпринимательства. Стоимость приобретения квартиры и затраты на улучшение не вычитались из дохода от предпринимательства.
Цена продажи квартиры составляет 100 000 евро, налогооблагаемая часть – 30% составляет 30 000 евро.
Стоимость приобретения составляет 70 000 евро, из которых учитываются 30%, что составляет 21 000 евро.
Расходы, связанные с отчуждением, составляют 10 000 евро, из них 30% учитывается – 300 евро.
Выгода декларируется следующим образом: 30 000 - 21 000 = 6000 евро.

Последнее обновление 29.09.2022

Не облагаемая или облагаемая налогом сделка

В этой таблице приводится быстрый обзор сделок с недвижимостью, которые освобождаются от налогообложения при выполнении определенных условий. Более подробную информацию о интересующей сделке можно найти в справочнике.

ОБЪЕКТ ДОГОВОРА купли-ПРОДАЖИ
ОСНОВАНИЕ для ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ НАЛОГА В ЗАКОНЕ О ПОДОХОДНОМ НАЛОГЕ
СУБЪЕКТУ РЕФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ/
ПРИВАТИЗАТОРУ С ПРЕИМУЩЕСТВЕННЫМ ПРАВОМ ПОКУПКИ/Владельцу
Наследнику
ПОЛУЧАТЕЛЮ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОГО ОТКАЗА
ДАРЕНИЕМ ИЛИ ИНОЙ СДЕЛКОЙ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ
Земля, возвращенная в ходе реформы собственности п.5 ч. 4 ст.15 продажа не облагается налогом освобождение от налогообложения переходит освобождение от налогообложения не переходит, выгода облагается налогом освобождение от налогообложения не переходит, выгода облагается налогом
Недвижимая вещь, полученная путем возврата противоправно отчужденного имущества, существенной частью которой является продажа жилого помещения п. 2 ч. 5 ст. 15 продажа не облагается налогом

освобождение от налогообложения переходит

освобождение от налогообложения не переходит, выгода облагается налогом освобождение от налогообложения не переходит, выгода облагается налогом
Приватизированное с преимущественным правом покупки недвижимое имущество, существенной частью которого является жилое помещение

п.3 ч.5 ст.15

Жилое помещение и прилегающая к нему земля приватизированы с преимущественным правом покупки, и размер недвижимости не превышает 2 га

продажа не облагается налогом освобождение от налогообложения не переходит, выгода облагается налогом освобождение от налогообложения не переходит, выгода облагается налогом освобождение от налогообложения не переходит, выгода облагается налогом
Дача или садовой домик

п.4 ч.5 ст.15

Согласно строительному реестру или крепостной книге, дача или садовый домик находились в собственности человека более 2 лет, а размер участка не превышает 0,25 га.

продажа не облагается налогом освобождение от налогообложения не переходит, выгода облагается налогом если условия выполнены, то продажа не облагается налогом – освобождение от налога не переходит; если условия выполнены, то продажа не облагается налогом если условия выполнены, то продажа не облагается налогом – освобождение от налога не переходит; если условия выполнены, то продажа не облагается налогом

Последнее обновление 21.09.2022

Вам помогла информация на этой странице?