Lehelt leiate
Üüritulu
Füüsiline isik deklareerib oma tuludeklaratsioonis kogu kalendriaasta jooksul talle laekunud üüritulu. Kuna tulumaksuseaduse (TuMS) § 39¹ lubab võlaõigusseaduse (VÕS) tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist üürimisega seotud kulude katteks maha arvata 20 protsenti, siis valides tuludeklaratsiooni tabelis 5.4 tululiigi „eluruumi üüritulu”, toimub 20 protsendi mahaarvamine automaatselt. See tähendab, et füüsiline isik ise ei tohi üüritulust mahaarvamist teha, vaid mahaarvamine toimub tuludeklaratsiooni maksuarvestuses automaatselt. Mahaarvamiseks ei pea esitama kuludokumente.
Eluruumi üürilepingu puhul peab arvestama, et eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Samas äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. (VÕS § 272 lõige 1)
Seega on eluruumi üürilepinguga tegemist olukorras, kus üürnik kasutab elamut või korterit elamiseks. Kui üürnik kasutab elamut või korterit (eluruume) oma majandustegevuses, näiteks bürooruumideks või majutusettevõtteks, siis ei kohaldu 20 protsendi maha arvamine. Vt renditulu.
Üüritulu hulka ei loeta üüri kõrvalkulusid, hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ning eluruumi hariliku kasutamisega seotud kulusid, mis üürnik on eluruumi üürilepingu alusel tasunud või üürileandjale hüvitanud:
- kõrvalkulud on tasud teenuste eest, mis on seotud elamu või korteri kasutamisega (nt haldustasu ja kommunaalteenused, mida üürnik tasub korteriühistu arve alusel);
- hoone korrashoiu- ja parenduskulud, mis on vajalikud terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks (nt remondifond või pangalaen, mida üürnik tasub korteriühistu arve alusel) ning
- eluruumi hariliku kasutamisega seotud kulud, mis on vajalikud elamu või korteri kasutamisega seotud kulumise kõrvaldamiseks (nt üürnik hüvitab enda või lemmiklooma tekitatud kahju korteri sisustusele).
NB! Kõrvalkulu ei ole omaniku (üürileandja) elamu või korteri ostmiseks võetud laenumaksed või maamaks. Need on kinnisvara omaniku kohustused. Kui üürnik tasub üürileandja eest laenumakseid või maamaksu, siis tuleb need maksed lugeda üürileandja üürituluks.
Kui üürnik on teinud parendusi, mille läbi elamu või korteri väärtus on tõusnud, ning üürileandja ei hüvita üürilepingu lõpus üürnikule tehtud kulusid, siis tuleb parendustest tingitud kinnisvara väärtuse kasv lugeda üürileandja üürituluks. Võrrelda tuleb üürilepingu alguses kinnisvara väärtust ja üürilepingu lõpus parenduste tulemusena kinnisvara väärtus.
Kui üürnik on kõrvaldanud eluruumi kasutamisega seotud kulumist ja teinud remonti, mille läbi elamu või korteri väärtus ei ole tõusnud, siis sellest üürileandjale tulu ei teki.
Kui eluruumi üürilepingu alusel teeb väljamakse juriidiline isik, siis on juriidilisel isikul kohustus üüri väljamakselt (v.a kommunaalteenused) kinni pidada tulumaks 22%, väljamakse deklareerida maksudeklaratsiooni vormi TSD lisas 1 väljamakse liigiga „57” ning kanda tulumaks üle Maksu- ja Tolliametile. Sellisel juhul on füüsilisel isikul tuludeklaratsiooni tabeli 5.4 I osas üüritulu andmed ja kinnipeetud tulumaks eeltäidetud ning eluruumi üüritulust lubatud mahaarvamine 20 protsenti ja tulumaksu tagastus toimub tuludeklaratsiooni alusel.
Üüritulu deklareerimise näited
Näide 1
Eluruumi üürilepinguga on kokku lepitud, et üürnik tasub üürileandjale üüri 200 eurot kuus ja korteriühistule arve alusel kommunaalteenuste eest. Näiteks üürnik tasub ühes kuus üürileandjale 200 eurot ja korteriühistule arve alusel 150 eurot. Seega ühe kuu üüritulu on 200 eurot.
Tuludeklaratsioonis deklareerib üürileandja kogu aasta jooksul talle laekunud üüritulu. Näiteks laekus 12 kuu jooksul üüritulu 2400 eurot. Üürileandja deklareerib tabeli 5.4 II osas liigiga „eluruumi üüritulu” 2400 eurot ning tuludeklaratsioon arvutab sellelt automaatselt mahaarvamise 20 protsenti (2400 × 20% = 480). Seega kujuneb tuludeklaratsiooni alusel tulumaksuga maksustatava üüritulu 1920 eurot (2400 – 480 = 1920).
Näide 2
Eluruumi üürilepinguga on kokku lepitud, et üürnik tasub üürileandjale üüri 200 eurot kuus ja kommunaalteenuste eest. Näiteks üürnik tasub ühes kuus üürileandjale 350 eurot, millest üürileandja ise tasub korteriühistule arve alusel 150 eurot. Seega ühe kuu üüritulu on ka siin näites 200 eurot.
Tuludeklaratsioonis deklareerib üürileandja talle laekunud üüritulu osa. Näiteks 12 kuu jooksul laekus üüritulu 2400 eurot (12 × 200 = 2400). Üürileandja deklareerib tabeli 5.4 II osas liigiga „eluruumi üüritulu“ 2400 eurot ning tuludeklaratsioon arvutab sellelt automaatselt mahaarvamise 20 protsenti (2400 × 20% = 480). Seega kujuneb tuludeklaratsiooni alusel tulumaksuga maksustatava üüritulu 1920 eurot (2400 – 480 = 1920).
Näide 3
Üürnik ja üürileandja (näiteks korteri omanik) on kokku leppinud, et üürnik maksab üüri asemel korteri ostuks võetud laenu makseid. Omanik peab deklareerima tema eest tasutud laenumaksed üürituluna.
Tuludeklaratsioonis deklareerib üürileandja tema eest tasutud laenumaksed tabeli 5.4 II osas. Maksuarvestus kujuneb samadel alustel, mis näites 1 ja 2.
Näide 4
Eluruumi üürilepinguga on kokku lepitud, et üürnik tasub üürileandjale üüri 200 eurot kuus, üürileandja (korteri omaniku) eest laenumakseid 100 eurot kuus ning ühekordselt märtsis maamaksu 20 eurot. Seega ühe kuu üüritulu on 300 eurot (200 + 100 = 300) ning märtsis 320 eurot (300 + 20 = 320).
Tuludeklaratsioonis deklareerib üürileandja kogu aasta jooksul talle laekunud üüritulu. Näiteks laekus 12 kuu jooksul üüritulu 3600 eurot (12 × 300 = 3600) ja lisaks maamaksu eest tasutud 20 eurot. Üürileandja deklareerib tabeli 5.4 II osas liigiga „eluruumi üüritulu“ 3620 eurot ning tuludeklaratsioon arvutab sellelt automaatselt mahaarvamise 20 protsenti (3620 × 20% = 724). Seega kujuneb tuludeklaratsiooni alusel tulumaksuga maksustatava üüritulu 2896 eurot (3620 – 724 = 2896).
Näide 5
Eluruumi üürileping on sõlmitud juriidilise isikuga ja on kokku lepitud, et juriidiline isik tasub üürileandjale üüri 400 eurot kuus. Kuna juriidiline isik on kohustatud üüritulu väljamakselt kinni pidama tulumaksu 22% (400 × 22% = 88 eurot), siis laekub üürileandjale 312 eurot (400 – 88 = 312).
Juriidiline isik deklareerib igakuiselt väljamakse brutosumma (400 eurot):
- vormi TSD* lisas 1 väljamakse liigiga „57”, kui üüritulu saaja on residendist füüsiline isik, või
- vormi TSD* lisas 2 väljamakse liigiga „185”, kui üüritulu saaja on mitteresidendist füüsiline isik.
Deklaratsiooni TSD alusel on residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonis andmed eeltäidetud. Näiteks oli 12 kuu jooksul üüritulu 4800 eurot (12 × 400 = 4800) ning sellelt kinnipeetud tulumaks 1056 eurot (4800 × 22% = 1056).
Tuludeklaratsioon arvutab automaatselt mahaarvamise 20 protsenti (4800 × 20% = 960) ning tulumaksuga maksustatav üüritulu kujuneb 3840 eurot (4800 – 960 = 3840) ja tulumaks 844,80 eurot (3840 × 22% = 844,80). Seega enammakstud tulumaks 211,20 eurot (1056 – 844,80 = 211,20) kuulub tuludeklaratsiooni alusel tagastamisele.
NB! Residendist füüsiline isik peab arvestama, et lõplik tulumaksukohustus selgub kõikide maksustatavate tulude ja lubatud mahaarvamiste põhjal tuludeklaratsiooni alusel.
Märkus
* Deklaratsiooni TSD (tulu- ja sotsiaalmaksu deklaratsioon) esitab väljamakse tegija, kelleks on selles näites juriidiline isik.
Renditulu
Kui elamu või korter on kasutuses inimeste majutamiseks (näiteks AirBnB või booking.com kaudu) või allrendile andmiseks, siis ei kohaldu 20 protsendi maha arvamine.
Majutusteenuse osutamisest saadud tulu deklareerib füüsiline isik tuludeklaratsiooni tabelis 5.4 tululiigiga „muu rendi- või üüritulu (kinnisvara, vallasvara)” ning tasub saadud tulu brutosummalt tulumaksu.
Füüsilisel isikul on võimalik valida ka talle sobiv ettevõtlusvorm ning osutada majutusteenust ettevõtjana. Täpsema info leiab veebilehe „Platvormi kaudu teenitud tulu“ jaotisest „Kuidas toimub maksustamine vara rentimisel“.
Autoritasu (litsentsitasu)
Autoriõigus
Autoriõigusega seonduvaid küsimusi reguleerib autoriõiguse seadus (AutÕS).
Autoriõigus tekib kirjandus-, kunsti- ja teadusteostele. Teose autoril tekib kirjandus-, kunsti- ja teadusteose loomisega autoriõigus sellele teosele. Autoriõiguse sisu määravad isiklikud õigused ja varalised õigused. Autori isiklikud õigused on autori isikust lahutamatud ning ei ole üleantavad. Autori varalised õigused on üleantavad, kas üksikute õigustena või õiguste kogumina, kas tasu eest või tasuta.
Teose kasutamist teiste isikute poolt ei lubata teisiti, kui autori poolt oma varaliste õiguste üleandmise (loovutamise) korral või autori poolt antud loa (litsentsi) alusel, välja arvatud AutÕSi IV peatükis ettenähtud juhtudel, kui teose kasutamine on lubatud autori nõusolekuta.
Autori ja teost kasutada sooviva isiku vahel sõlmitakse autorileping. Autorilepingu võib sõlmida juba olemasoleva teose kasutamiseks või uue teose loomiseks ja kasutamiseks. Olemasoleva teose kasutamise korral kohaldatakse autorilepingule litsentsilepingu alusel võlaõigusseaduses litsentsilepingu kohta sätestatut. Uue teose loomise ja kasutamise korral kohaldatakse autorilepingule võlaõigusseaduses töövõtu kohta sätestatut.
Autoritasu (litsentsitasu) maksustamine
Olemasoleva teose kasutada andmise või kasutamise õiguse võõrandamise eest saadav tasu
Tulumaksuseaduse (TuMS) järgi maksustatakse tulumaksuga kirjandus-, kunsti- või teadusteoste (sealhulgas kino- või videofilmi, raadio- või telesaate salvestise või arvutiprogrammi) autoriõiguse kasutada andmise või nende kasutamise õiguse võõrandamise eest saadud tasu litsentsitasuna (TuMS § 16 lõige 2).
Eelkõige maksustatakse nimetatud sätte alusel tasu, mis autor saab olemasoleva teose kasutamise korral (nimetatud AutÕS § 48 lõikes 3). TuMS § 16 lõikes 2 nimetatud litsentsitasu maksustatakse brutopõhimõttel, mis tähendab, et kulusid ei saa tulust maha arvata. Juba olemasoleva teose puhul on kulud tehtud varem ning autor saab nn passiivset tulu. Tasu väljamaksmisel peetakse TuMS § 41 punkti 7 alusel tulumaks kinni ning sotsiaalkindlustusmaksetega litsentsitasu ei maksustata.
NB! Litsentsitasu maksustatakse eespool kirjeldatud korras ning sellist tasu ei maksustata ostu-müügilepingu alusel vara võõrandamisest saadud tuluna.
Uue teose loomise ja selle kasutamine eest saadav tasu
Tulumaksuseaduse järgi maksustatakse füüsilise isiku iseseisvast majandus- või kutsetegevusest, sh loomingulisest tegevusest, saadud tulu ettevõtlustuluna (TuMS § 14 lõige 2).
Kui teose autori ning selle kasutaja vahel on sõlmitud autorileping uue teose loomiseks ja kasutamiseks (nimetatud AutÕS § 48 lõikes 4) ning isik on teose loonud iseseisvalt, kellestki sõltumatult, teose loomise käigus on tehtud kulusid, näiteks ostetud vahendeid, makstud teenuste eest, riskid on olnud isiku kanda vms, siis on sellel tegevusel ettevõtluse tunnused ning tasu maksustatakse ettevõtlustuluna.
Registreeritud ettevõtja ettevõtlustulu maksustatakse netopõhimõttel, st ettevõtlustulust saab maha arvata ettevõtlusega seotud kulu.
Ettevõtluse netotulu maksustatakse tulu-, sotsiaalmaksu ning kohustusliku kogumispensioni maksega kogumispensionide seadusega sätestatud korras, kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) on kohustatud isik.
Samas tuleb arvestada ka, et AutÕS § 48 lõikes 4 sätestatu võimaldab uue teose loomise ja kasutamise korral kohaldada autorilepingule võlaõigusseaduses töövõtu kohta sätestatut.
Seega on uue teose loomise ja selle kasutamise eest saadav tasu võimalik maksustada:
- registreeritud füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) ettevõtlustuluna või
- füüsilise isiku võlaõigusliku töövõtulepingu alusel saadud teenustasuna.
Vastavalt sellele toimub ka väljamakse maksustamine:
- kui teose autor on füüsilisest isikust ettevõtjana (FIE) äriregistrisse või Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi registrisse kantud, siis ei pea teose kasutaja tulumaksu kinni pidama (TuMS § 40 lõike 2 punkt 3) ega sotsiaalkindlustusmakseid maksma. FIE maksab nimetatud maksud ise. FIE soovil võib tema ettevõtlustulu hõlmata ka TuMS §-s 16 nimetatud litsentsitasu (TuMS § 14 lõige 4).
- kui teose autor ei ole registreeritud FIE, siis maksustatakse uue teose loomise eest saadud tasu (nimetatud AutÕS § 48 lõikes 4) brutotuluna kui võlaõigusliku töövõtulepingu alusel saadud teenustasu (TuMS § 13 lõige 11).
Teose kasutaja peab võlaõigusliku töövõtulepingu alusel makstud teenustasult kinni tulumaksu (TuMS § 41 punkt 3), töötuskindlustusmakse ja kohustatud isiku puhul kohustusliku kogumispensioni makse (II sammas) ning tasub tööandja töötuskindlustusmakse ja sotsiaalmaksu.
Viimati uuendatud 05.12.2025
