Käsiraamat „Kinnisvara võõrandamine”
""
Deklareerimine ja tulumaksu tasumine
Maksustamisperiood
- Vara müügist saadud kasu maksustatakse sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), millal müügitehingust raha laekub.
- Vara vahetamisest saadud kasu maksustatakse sellel maksustamisperioodil, millal omand on kinnistusraamatu kande järgi üle läinud.
Tulu deklareerimine
Vara võõrandamisest, kinnisvara vahendusest ja kinnisvarabroneeringute võõrandamisest saadud tulu deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil, mis tuleb Maksu- ja Tolliametile esitada hiljemalt kasu saamise aastale järgneva aasta 30. aprilliks.
Lugege rohkem
Tulumaksu tasumine
Tulumaks tuleb tasuda Maksu- ja Tolliameti pangakontole hiljemalt deklaratsiooni esitamise aasta 1. oktoobriks.
Lugege rohkem
Kuidas deklareerida
vara võõrandamisest saadud kasu
Vara võõrandamisest saadud kasu deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsiooni vormil A.
Kui raha laekub vara müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis erinevate perioodide kasu arvestamisel võetakse soetamismaksumus ja müügiga otseselt seotud kulud arvesse sellel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi.
Maksumaksja soovi korral võib ta soetamismaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses, st kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetamismaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid.
Kui vara võõrandamine on maksustatav tehing, kuid soetamismaksumuse arvesse võtmisel maksustamisperioodil kasu ei teki, tuleb selline tehing soetamismaksumuse arvesse võtmiseks ikkagi deklareerida.
TULU kinnisvara vahendustegevusest
Kinnisvara vahendustegevusest saadav tulu deklareeritakse ning maksustatakse üldjuhul füüsilise isiku ettevõtlustuluna. Kui kinnisvaravahendus on füüsilisele isikule ettevõtluseks, siis tuleb saadud tulu deklareerida ettevõtlustulu deklaratsioonil vormil E. Äriregistrisse kantud FIE saab tulust maha arvata ettevõtlusega seotud kulud. Ettevõtlustulult tuleb maksta nii tulu- kui sotsiaalmaks.
Kui kinnisvaravahenduse näol ei ole tegemist ettevõtluse tunnustele vastava tegevusega, siis deklareeritakse saadud tulu deklaratsiooni vormil A. Tulult makstakse tulumaks, sotsiaalmaksu maksma ei pea.
Tulu Kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest
Kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest saadud tulu maksustatakse kas:
- ettevõtlustuluna (deklareeritakse vormil E)
- kasuna vara võõrandamisest (deklareeritakse vormil A) või
- muu tuluna (deklareeritakse vormil A).
Viimati uuendatud 26.06.2026
Maksuvaba või maksustatav tehing
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on teatud tingimuste täitmisel maksuvabad. Rohkem infot huvipakkuva tehingu kohta saate käsiraamatust.
| Ostu-müügilepingu ese | Maksuvabastuse alus tulumaksuseaduses | Omandireformi subjektile / ostueesõigusega erastajale /omanikule | Pärijale | Annaku saajale (ei ole pärija) |
Annaku saajale (on pärija) |
Kinke või muu võõrandamistehinguga |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Omandireformi käigus tagastatud maa | § 15 lg 4 p 5 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel saadud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum | § 15 lg 5 p 2 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum |
Eluruum ja selle juurde kuuluv maa on ostueesõigusega erastatud ja kinnistu suurus ei ületa 2 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Suvila või aiamaja |
Ehitis- või kinnistusregistri andmetel on suvila või aiamaja olnud inimese omandis üle 2 aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
|
| Kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel | § 15 lg 4 p 3 | müük maksuvaba |
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on maksustatavad (sh teatud tingimusel või nõutud tingimuse puudumisel maksustatavad).
| Ostu-müügilepingu ese | Maksustamise alus | Kasu arvestamine |
|---|---|---|
| Garaaž | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnistu (põllu- või metsamaa) | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnisvara |
ei ole elukoht ja/või müüakse elukohta teist korda, vähem kui kahe aastase vahega esimesest müügitehingust |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi |
eluruum puudub ja/või selle juurde kuuluv maa ei ole ostueesõigusega erastatud ja/või kinnistu suurus ületab 2 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Panipaik |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Parkimiskoht |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Suvila või aiamaja |
ei ole kantud ehitis- või kinnistusregistrisse suvila või aiamajana ja/või on olnud inimese omandis alla 2 aasta ja/või kinnistu suurus ületab 0,25 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
Viimati uuendatud 25.02.2026
