Käsiraamat „Kinnisvara võõrandamine”
""
Välisriigis asuva kinnisasja võõrandamine
Välisriigis asuva kinnisasja võõrandamise kasu on Eesti residendist füüsilisele isikule Eestis tulumaksuga maksustatav ka juhul, kui kinnisasja võõrandamise kasu oli välisriigis tulumaksuga maksustatud.
Nimetatud kasu ja kinnisasja asukohariigis tasutud tulumaksu deklareerib Eesti residendist füüsiline isik Eesti tuludeklaratsiooni tabelis 8.3.
Topeltmaksustamine välditakse Eesti residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonis Eestis, vähendades Eestis arvutatud tulumaksu välisriigi tõendatud tulumaksuga, kui tulumaks tasuti selle riigi reeglite kohaselt, kus kinnisasi asus.
Pärandina saadud kinnisasi
Eestis maksustatava tulu arvutamisel võib välisriigis asuvalt kinnisasjalt välisriigis tasutud kohustusliku tõendatud pärandimaksu lisada kinnisasja võõrandamise kasu arvutamiseks soetamismaksumusele. See tähendab, et välisriigi pärandimaks vähendab Eestis maksustatava tulu suurust.
Välisriigis tasutud kohustusliku tulumaksu lahutame topeltmaksustamise vältimiseks Eestis Eesti reeglite alusel arvutatud tulumaksust.
Kui kinnisasi, mida võõrandati, asus ühes neist riikidest, kellega Eestil on kehtiv maksuvabastuse meetodiga maksuleping (Albaania, Araabia Ühendemiraadid, Bahrein, Bulgaaria, Gruusia, Guernsey, Holland, Hongkong, Iisrael, India, Jaapan, Jersey, Lõuna-Korea, Kõrgõstan, Küpros, Leedu, Luksemburg, Makedoonia, Mani saar, Mauritius, Mehhiko, Serbia, Šveits, Tai, Türkmenistan, Usbekistan, Vietnam), siis on kinnisasja võõrandamise kasu Eestis maksulepingu alusel tulumaksust vabastatud. Siiski peab Eesti residendist füüsiline isik kasu deklareerima Eesti tuludeklaratsiooni tabelis 8.8.
Elukoha võõrandamine on Eestis tulumaksust vabastatud olenemata sellest, kas elukoht oli välisriigis või Eestis, sel juhul kasu Eestis deklareerima ei pea.
Viimati uuendatud 08.01.2025
Maksuvaba või maksustatav tehing
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on teatud tingimuste täitmisel maksuvabad. Rohkem infot huvipakkuva tehingu kohta saate käsiraamatust.
| Ostu-müügilepingu ese | Maksuvabastuse alus tulumaksuseaduses | Omandireformi subjektile / ostueesõigusega erastajale /omanikule | Pärijale | Annaku saajale (ei ole pärija) |
Annaku saajale (on pärija) |
Kinke või muu võõrandamistehinguga |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Omandireformi käigus tagastatud maa | § 15 lg 4 p 5 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel saadud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum | § 15 lg 5 p 2 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum |
Eluruum ja selle juurde kuuluv maa on ostueesõigusega erastatud ja kinnistu suurus ei ületa 2 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Suvila või aiamaja |
Ehitis- või kinnistusregistri andmetel on suvila või aiamaja olnud inimese omandis üle 2 aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
|
| Kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel | § 15 lg 4 p 3 | müük maksuvaba |
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on maksustatavad (sh teatud tingimusel või nõutud tingimuse puudumisel maksustatavad).
| Ostu-müügilepingu ese | Maksustamise alus | Kasu arvestamine |
|---|---|---|
| Garaaž | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnistu (põllu- või metsamaa) | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnisvara |
ei ole elukoht ja/või müüakse elukohta teist korda, vähem kui kahe aastase vahega esimesest müügitehingust |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi |
eluruum puudub ja/või selle juurde kuuluv maa ei ole ostueesõigusega erastatud ja/või kinnistu suurus ületab 2 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Panipaik |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Parkimiskoht |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Suvila või aiamaja |
ei ole kantud ehitis- või kinnistusregistrisse suvila või aiamajana ja/või on olnud inimese omandis alla 2 aasta ja/või kinnistu suurus ületab 0,25 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
Viimati uuendatud 25.02.2026
