Käsiraamat „Kinnisvara võõrandamine”
""
Maksustatava kasu arvestamine vara müümisel
Valem maksustatava kasu leidmiseks vara müümisel vastavalt TuMS § 37 lõikele 1:
müügihind – soetamismaksumus – müügiga otseselt seotud kulud = tulumaksuga maksustatav kasu
NB! Vastavalt TuMS § 38 lõikele 1 arvestatakse soetamismaksumuse hulka ka kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud.
Näide
Inimene soetas korteri 625 864 krooni eest (soetamismaksumus) ning müüb selle 2025. aastal 60 000 euroga (müügihind).
Korterit ei kasutatud tegeliku elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) tehti 3000 euro eest, mille võib tulust maha arvata.
Tulu deklareerides tuleb soetamismaksumus ümber arvutada eurodesse: 625 864 ÷ 15,6466 = 40 000.
Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvutatakse järgmiselt:
60 000 – 40 000 – 3000 = 17 000 eurot.
Tulumaksumäär on 2025. aasta tuludeklaratsioonis 22%.
Tulumaksusumma arvutatakse järgmiselt: 17 000 × 0,22 = 3740 eurot.
Viimati uuendatud 26.06.2026
Maksuvaba või maksustatav tehing
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on teatud tingimuste täitmisel maksuvabad. Rohkem infot huvipakkuva tehingu kohta saate käsiraamatust.
| Ostu-müügilepingu ese | Maksuvabastuse alus tulumaksuseaduses | Omandireformi subjektile / ostueesõigusega erastajale /omanikule | Pärijale | Annaku saajale (ei ole pärija) |
Annaku saajale (on pärija) |
Kinke või muu võõrandamistehinguga |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Omandireformi käigus tagastatud maa | § 15 lg 4 p 5 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel saadud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum | § 15 lg 5 p 2 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum |
Eluruum ja selle juurde kuuluv maa on ostueesõigusega erastatud ja kinnistu suurus ei ületa 2 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Suvila või aiamaja |
Ehitis- või kinnistusregistri andmetel on suvila või aiamaja olnud inimese omandis üle 2 aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
|
| Kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel | § 15 lg 4 p 3 | müük maksuvaba |
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on maksustatavad (sh teatud tingimusel või nõutud tingimuse puudumisel maksustatavad).
| Ostu-müügilepingu ese | Maksustamise alus | Kasu arvestamine |
|---|---|---|
| Garaaž | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnistu (põllu- või metsamaa) | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnisvara |
ei ole elukoht ja/või müüakse elukohta teist korda, vähem kui kahe aastase vahega esimesest müügitehingust |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi |
eluruum puudub ja/või selle juurde kuuluv maa ei ole ostueesõigusega erastatud ja/või kinnistu suurus ületab 2 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Panipaik |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Parkimiskoht |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Suvila või aiamaja |
ei ole kantud ehitis- või kinnistusregistrisse suvila või aiamajana ja/või on olnud inimese omandis alla 2 aasta ja/või kinnistu suurus ületab 0,25 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
Viimati uuendatud 25.02.2026
