Käsiraamat „Kinnisvara võõrandamine”
""
Mitmest korteriomandist üheks eluruumiks ehitatud kinnisasja võõrandamine
Kui isik võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis sellest saadud kasu TuMS § 15 lõike 5 punkti 1 kohaselt tulumaksuga ei maksustata. Sama paragrahvi lõige 6 täpsustab, et maksuvabastust saab rakendada ühele võõrandamisele kahe aasta jooksul.
Kui mitmest korteriomandist on ehitustegevuse käigus saanud üks terviklik eluruum, siis sellisele eluruumile kohaldub maksuvabastus juhul, kui täidetud on kõik alljärgnevad tingimused:
- korteriomandite juriidiline ühendamine on lõpule viidud,
- kinnistusraamatu kande põhjal on tegemist ühe korteriomandiga,
- maksumaksja kasutas eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana,
- maksumaksja kasutab eluruumile kohalduvat maksuvabastust esimest korda viimase kahe aasta jooksul.
Kui punktide 1 ja 2 tingimused on täitmata, siis mitmest korterist üheks tervikuks ehitatud korteriomandi müümisel rakendub TuMS § 15 lõike 5 punkti 1 tulumaksuvabastus neist vaid ühele korterile (TuMS § 15 lõige 1, lõike 5 punkt 1 ja lõige 6), seda ka juhul, kui korteriomandeid ei ole võimalik eraldiseisvate eluruumidena kasutada. Maksumaksjal on siiski õigus otsustada, millisele korteriomandile neist maksuvabastust rakendada.
Vara võõrandamisest saadud kasu tulumaksuga maksustamine on nimelt TuMS § 15 lõike 1 kohaselt n-ö objektipõhine, see tähendab, et iga vara (sh iga korteriomandi) müüki käsitletakse maksustamise mõttes eraldiseisva tehinguna. Sellest tulenevalt tuleb ka TuMS § 15 lõike 5 punkti 1 ja lõiget 6 mõista selliselt, et eluruumist korteriomandi võõrandamisest saadud kasu on küll maksuvaba, kuid sellise korteriomandi maksuvabastust on võimalik kasutada kahe aasta jooksul vaid ühe korteriomandi võõrandamise korral. Kui kaks korterit on faktiliselt kokku ehitatud, kuid registriandmetes see muudatus ei kajastu, on küll näiliselt tegemist ühe korteri võõrandamisega, kuid tsiviilõiguse ja maksuõiguse mõistes siiski tegemist kahe korteri(omandi) võõrandamisega.
Seega kahe aasta jooksul kahe korteriomandi võõrandamise korral, isegi kui seda tehakse samal ajal, on tegemist TuMS § 15 kontekstis „rohkem kui ühe võõrandamisega“, millest teise korteriomandi võõrandamine jääb lõike 6 piirangu tõttu maksuvabastuse alt välja ning kuulub deklareerimisele tuludeklaratsioonil.
2025. aastal andis Maksu- ja Tolliamet samal teemal siduva eelotsuse.
Viimati uuendatud 16.01.2026
Maksuvaba või maksustatav tehing
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on teatud tingimuste täitmisel maksuvabad. Rohkem infot huvipakkuva tehingu kohta saate käsiraamatust.
| Ostu-müügilepingu ese | Maksuvabastuse alus tulumaksuseaduses | Omandireformi subjektile / ostueesõigusega erastajale /omanikule | Pärijale | Annaku saajale (ei ole pärija) |
Annaku saajale (on pärija) |
Kinke või muu võõrandamistehinguga |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Omandireformi käigus tagastatud maa | § 15 lg 4 p 5 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel saadud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum | § 15 lg 5 p 2 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum |
Eluruum ja selle juurde kuuluv maa on ostueesõigusega erastatud ja kinnistu suurus ei ületa 2 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Suvila või aiamaja |
Ehitis- või kinnistusregistri andmetel on suvila või aiamaja olnud inimese omandis üle 2 aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
|
| Kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel | § 15 lg 4 p 3 | müük maksuvaba |
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on maksustatavad (sh teatud tingimusel või nõutud tingimuse puudumisel maksustatavad).
| Ostu-müügilepingu ese | Maksustamise alus | Kasu arvestamine |
|---|---|---|
| Garaaž | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnistu (põllu- või metsamaa) | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnisvara |
ei ole elukoht ja/või müüakse elukohta teist korda, vähem kui kahe aastase vahega esimesest müügitehingust |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi |
eluruum puudub ja/või selle juurde kuuluv maa ei ole ostueesõigusega erastatud ja/või kinnistu suurus ületab 2 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Panipaik |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Parkimiskoht |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Suvila või aiamaja |
ei ole kantud ehitis- või kinnistusregistrisse suvila või aiamajana ja/või on olnud inimese omandis alla 2 aasta ja/või kinnistu suurus ületab 0,25 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
Viimati uuendatud 25.02.2026
