Kui mitteresidendil puudub Eestis püsiv tegevuskoht, siis peetakse tulumaks kinni väljamakse tegemisel ning mitteresident ise tuludeklaratsiooni esitama ei pea.
Mitteresident deklareerib tulu ise, kui ta saab kasu vara võõrandamisest või mitteresidendi püsiva tegevuskoha Eesti ettevõtlustulu. Vaadake ka lehelt „Püsiva tegevuskoha kasumi maksustamine”.
Mitteresidendi Eestis maksustatav tulu
Mitteresidendist juriidilise isiku (kellel ei ole Eestis püsivat tegevuskohta) maksustatav tulu on Eestis:
- ettevõtlustulu
- meelelahutaja või sportlase Eestis esinemise tasu
- üüri- ja renditulu
- litsentsitasu
- intress lepingulisest investeerimisfondist, mille vara koosneb kinnisasjadest
- dividendid
- kasu vara võõrandamisest
- hasartmänguvõit
- kindlustushüvitis
- Eesti residendist kindlustusseltsi poolt mitteresidendile väljamakstud kindlustushüvitised
Tulumaksuga maksustatakse tulu, mida mitteresident sai Eestis toimunud ettevõtlusest.
Ettevõtlus on isiku iseseisev majandus- või kutsetegevus, mille eesmärgiks on tulu saamine kauba tootmisest, müümisest või vahendamisest, teenuse osutamisest või muust tegevusest, kaasa arvatud loominguline või teaduslik tegevus.
Mitteresidendist juriidilise isiku teenustasu väljamakselt peetakse kinni tulumaks määraga 10% ning need väljamaksed deklareeritakse vormi TSD lisal 2.
Deklareerimiseks peab mitteresidendist saajal olema Maksu- ja Tolliameti väljastatud registrikood.
Kui mitteresidendist juriidilisel isikul puudub Eestis püsiv tegevuskoht ning ta on resident riigis, kellega Eestil on sõlmitud kehtiv tulumaksuga topeltmaksustamise vältimise leping (maksuleping), siis kohaldatakse maksulepingu maksuvähendusi väljamakse tegemisel. Selle eelduseks on saaja välisriigi maksuhalduri kinnitatud maksuresidentsuse tõend.
Juriidilise isiku residentsustõend kehtib üldjuhul 36 kuud ning kui andmed selle kohta on Maksu- ja Tolliameti andmebaasi sisestatud, ei ole seda vaja iga väljamakse tegemisel uuesti esitada. Residentsusetõendi olemasolul peab väljamaksja tasu siiski deklareerima vormi TSD lisal 2, kuid tulumaksu ei arvutata.
Residentsustõendi olemasolu Maksu- ja Tolliameti registris saate kontrollida mitteresidentsuse päringu abil. Kuni kehtivat residentsustõendit ei ole, siis kohaldatakse väljamaksele Eesti tulumaksuseadusest tulenevaid maksumäärasid.
Kui mitteresidendist juriidilisest isikust saaja on registreerinud Eestis püsiva tegevuskoha, puudub väljamaksjal tulumaksu kinnipidamise kohustus ja saaja deklareerib Eestis maksustatava kasumi ise vormi TSD lisal 3.
Kui mitteresident on maksualast koostööd mittetegevas jurisdiktsioonis asuv juriidiline isik, siis maksustatakse tulumaksuga kõik tema poolt Eesti residendile teenuse osutamisest saadud tulud, sõltumata sellest, kus toimus teenuse osutamine või kasutamine. Maksualast koostööd mittetegevas jurisdiktsioonis asuvale juriidilisele isikule tehtud väljamakselt peetakse tulumaks kinni maksustamisperioodil kehtiva üldise määraga (22%).
Tulumaksuga maksustatakse:
- mitteresidendist kunstnikule või sportlasele seoses tema esinemisega Eestis või seoses tema teoste esitamisega Eestis makstud tasu.
- mitteresidendist kolmandale isikule makstud tasu residendist või mitteresidendist meelelahutaja või sportlase Eestis toimunud tegevuse eest.
Kunstnik selle juhendi tähenduses on artist või meelelahutaja, kes saab tasu avaliku esinemisega seoses (näiteks teatris, kontserdil, raadios, televisioonis, filmis jne) ning seega on oluline, et kunstnik ise oleks avalik esineja. Kunstnikuks ei loeta siin näiteks maalikunstnikku tema tööde näitusel esitamise tõttu, lektorit koolitusel ega lavastajat, operaatorit jne.
Sportlane selle juhendi tähenduses on isik, kes saab tasu Eestis toimunud võistlusel või muul meelelahutusüritusel avaliku esinemisega seoses. Tegemist võib olla mistahes spordialaga, sh kergejõustik, jalgpall, kulturism, kriket, bridž, piljard, golf jne.
Esinemistasu maksustamine ei sõltu esineja Eestis viibitud päevade või tundide arvust, oluline on, et esinemine toimub Eestis.
See säte kohaldub tulumaksuga maksustamisel olenemata sellest, kas saaja on sõlminud töölepingu, võlaõigusliku lepingu või tegutseb füüsilise või juriidilise isikuna või muul viisil. Esinemistasu maksustamisel on oluline, kas isik ise on ja esineb Eestis, kaasa arvatud juhul, kui esinemine kantakse üle televisioonis, raadios või internetis. Viimastel juhtudel tekib esineja tasu maksustamise alus ainult seetõttu, et esinemise jäädvustamine, filmimine või salvestamine toimus Eestis.
Kinnipeetava tulumaksu määr meelelahutaja või sportlase esinemistasult on 10%, kui maksuleping ei näe ette soodsamaid maksustamisreegleid.
Konkreetses maksulepingus võib esinemistasu maksustamisele Eestis olla erinevaid piiranguid, seda ühe või mõlema lepinguosalise riigi või kohaliku omavalitsuse vahenditest rahastatava tegevuse korral.
Kui füüsilisest isikust sportlasele või meelelahutajale on välisriigist väljastatud tõend vormil A1, siis sellisel juhul tasutakse sotsiaalmaks välisriiki. Kui tõend A1 puudub, siis sotsiaalmaks tasutakse Eestisse. Juriidisele isikule tehtud väljamakseid maksustatakse üksnes tulumaksuga, aga mitte sotsiaalmaksu, kogumispensioni makse ega töötuskindlustusmaksetega.
Nii füüsilisele kui juriidilisele isikule tehtud maksustatavad väljamaksed deklareeritakse vormi TSD lisal 2.
Tulumaksuga maksustatakse mitteresidendi renditulu, mis on saadud:
- Eestis asuvalt kinnisasjalt või
- esemelt (sh varaliselt hinnatav õigus, näiteks väärtpaber, kasutusvaldus), mis on kantud või tuleb kanda Eesti registrisse.
Renditulu on üür, rent, tasu hoonestusõiguse seadmise ja reaalkoormatise talumise eest ning seadusest või tehingust tuleneva eseme kasutamise piirangu talumise eest saadud muu tasu. Renditulult kinnipeetava tulumaksu määr on 22%.
Kui väljamaksja on tulumaksu renditulult vormil TSD lisa 2 kinni pidanud, ei ole mitteresidendist saajal kohustust tuludeklaratsiooni esitada.
Võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%. Väljamaksja ei saa tulumaksu kinnipidamisel kulusid tulumaksuga maksustatavast tulust maha arvata. Kulude mahaarvamiseks peab tulu saaja ise deklareerima tulu, millest tuludeklaratsioonis arvatakse maha 20%.
Kulu arvatakse maha arvestuslikult ja olenemata sellest, kui palju on dokumentaalselt tõendatud tegelikke kulusid.
Maksulepingud ei piira Eestis asuvalt kinnisasjalt saadud renditulu maksustamist Eestis.
Litsentsitasuna maksustatakse tulumaksuga mitteresidendi saadud:
- tasu kirjandus-, kunsti- või teadusteoste (sealhulgas kino- või videofilmi, raadio- või telesaate salvestise või arvutiprogrammi) autoriõiguse, patendi, kaubamärgi, tööstusdisainilahenduse või kasuliku mudeli, plaanide, salajaste valemite või protsesside kasutada andmise või nende kasutamise õiguse võõrandamise eest, kui nimetatud tasu maksja on Eesti riik, kohaliku omavalitsuse üksus, resident või mitteresident oma Eestis asuva püsiva tegevuskoha kaudu või arvel, või
- tasu tööstus-, kaubandus- või teadusseadme või tööstuslikku, kaubanduslikku või teadusalast kogemust puudutava informatsiooni (oskusteabe) kasutada andmise või nende kasutamise õiguse võõrandamise eest, kui nimetatud tasu maksja on Eesti riik, kohaliku omavalitsuse üksus, resident või mitteresident oma Eestis asuva püsiva tegevuskoha kaudu või arvel.
Tarkvara (ka digitaalse) soetamisel võib hind sisaldada tasu erinevate litsentside eest, kuid tihti ostja sisuliselt tarkvara autoriõigust ei kasuta, vaid kasutab tarkvara kui teenust või kaupa enda isiklikuks või äriliseks otstarbeks.
Mitteresidendist tarkvara müüja tulu maksustamisel määratakse tululiik ostjale üle antud sisuliste õiguste alusel. Igal konkreetsel juhul lähtutakse konkreetsetest asjaoludest, kuid tavaliselt tarkvara soetamisel isiklikuks või äriotstarbeks saaja tarkvara autoriõigusi ei kasuta ning mitteresidendi saadud tasu litsentsitasuna ei maksustata.
Isegi juhul, kui tarkvara soetajal on selle kasutamiseks seatud teatud piiranguid, kuid tarkvara kasutatakse siiski vaid soetaja isiklikuks või äriotstarbeks, ei ole tavaliselt tegemist litsentsitasuga. Mitteresidendi nimetatud tulu võidakse maksustada teenustasuna või kasuna vara võõrandamisest.
Kui litsentsitasu maksja ja saaja on omavahel olnud seotud kaheaastase katkematu perioodi jooksul, vähemalt 25% osalusega aktsia- või osakapitalis, on tulumaksust vabastatud litsentsitasu, mida makstakse vahetult Euroopa Liidu liikmesriigi või Šveitsi residendist äriühingule või sellise äriühingu Euroopa Liidu liikmesriigis või Šveitsis registreeritud püsiva tegevuskoha kaudu.
Maksuvabastust ei kohaldata litsentsitasu osale, mis ületab omavahel mitteseotud isikute vahel tehtavate sarnaste tehingute väärtust. Seega ei maksustata Eestis vaid seda osa litsentsitasust, mida sarnastel tingimustel maksaksid sõltumatud isikud.
Litsentsitasult kinnipeetava tulumaksu määr on 10%. Olenevalt riigist võib maksuleping ette näha tulumaksuseadusest madalama määra, näiteks on seadme rendi tasule paljude riikide puhul ette nähtud 5% maksumäär või maksuvabastus Eestis. Litsentsitasu mõiste maksulepingus võib erineda tulumaksuseaduse mõistest.
Maksulepingu soodustusmäära kohaldamiseks peab saaja residentsust kinnitav tõend olema sisestatud Maksu- ja Tolliameti andmebaasi. Kui väljamaksja on tulumaksu litsentsitasult kinni pidanud tulumaksuseaduses või maksulepingus ette nähtud määras, ei ole mitteresidendist saajal kohustust tuludeklaratsiooni esitada.
Intressi mitteresidendi tuluna Eestis reeglina ei maksustata.
Väljamaksja tasandil siirdehinna sätete alusel maksustatakse intressi osa, mis oluliselt ületab turutingimustel sarnastelt võlakohustustelt makstava intressi summat võlakohustuste tekkimise ja intressi maksmise ajal.
Erandinda maksustatakse mitteresidendi tuluna vaid intress, mida mitteresident sai seoses osalusega lepingulises investeerimisfondis või muus varakogumis, mille varast intressi maksmise ajal või mõnel perioodil sellele eelnenud kahe aasta jooksul moodustasid otse või kaudselt üle 50% Eestis asuvad kinnisasjad või ehitised kui vallasasjad ja milles mitteresidendil oli intressi saamise ajal vähemalt 10% osalus. Viimasel juhul on kinnipeetava tulumaksu määr 22%, maksulepingud Ameerika Ühendriikide, Kreeka ja Vietnamiga vähendavad seda 10%.
Eestis ei maksustata alates 2025. aastast tulumaksuga dividendi, mida mitteresidendist juriidiline isik sai Eesti residendist äriühingult, sest enam ei kehti regulaarselt makstavate dividendide maksusoodustust ega dividendi madalamat tulumaksumäära 14/86 ja füüsilisele isikule makstud dividendilt kinnipidamisele kuuluvat tulumaksu määra 7%.
Alates 2025. aastast maksustatakse dividend Eestis ainult äriühingu tasandil tulumaksuga määras 22/78.
Erandina maksustatakse tulumaksuga üleminekusättena Eestis dividend, mida mitteresidendist füüsiline isik sai Eesti residendist äriühingult, kui see on saadud veel kuni 2024 madalama maksumääraga (14/86) maksustatava dividendi arvelt.
Dividendi väljamaksja peab Maksu- ja Tolliametile siiski esitama vormi INF 1 ja deklareerima sellel dividendi saajad.
Dividendiväljamaksete (k.a nende, millelt tulumaksu kinni ei peeta) deklareerimiseks vormil INF 1 on vajalik väljamakse saaja Eesti registrikood – kas Eesti äriregistri kood või Maksu- ja Tolliameti väljastatav registrikood. Mitteresidendile registrikoodi väljastamisest
Maksustatav vara võõrandamise kasu
Mitteresident maksab tulumaksu kasult, kui ta võõrandab:
- Eestis asuva kinnisasja
Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk, mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud. - Eesti registrisse kantava vallasasja
Vallasasi on asi, mis ei ole kinnisasi. - Eestis asuvalt kinnisasjalt raiutud metsamaterjali
Metsamaterjal on langetatud puu, puutüvi, puutüve järkamisel saadud tüveosa või raidmed.
Metsamaterjali müügist saadav kasu võib olla maksustatav kasuna vara võõrandamisest või ettevõtlustuluna – sellest tulenevalt erineb maksustatava tulu arvutamine ja deklareerimine. Raiutud metsamaterjali kasu võib edasi kanda kuni kolmele järgnevale maksustamisperioodile.
- võõrandatud asja- või nõudeõiguse, mis oli seotud Eestis asuva kinnisasja või ehitise kui vallasasjaga
See võib olla näiteks kasvava metsa raieõigus, mille võõrandamise kasu võib erandina edasi kanda kuni kolmele järgnevale maksustamisperioodile. - osaluse (täpsem info osaluse võõrandamise juhendis)
Tulumaksuvaba vara võõrandamise kasu
Tulumaksu ei pea tasuma:
- osaluse vahetamisel äriühingute ühinemise, jagunemise või ümberkujundamise käigus;
- osaluse suurendamisest või omandamisest mitterahalise sissemakse teel.
Vara võõrandamise kasust maksulepingutes
Reeglina on Eesti ja välisriigi vahel sõlmitud tulumaksuga topeltmaksustamise vältimise lepingus sätestatud, et vara võõrandamisel saadud mitteresidendi kasu maksustatakse ainult kasu saaja residendiriigis, välja arvatud juhul, kui võõrandati Eestis asuv kinnisasi ja osalus Eesti äriühingus, mille vara koosneb põhiliselt Eestis asuvatest kinnisasjadest.
- Albaania
- Araabia Ühendemiraadid
- Bahrein
- Bulgaaria
- Gruusia
- Guernsey
- Holland
- Hongkong
- Iisrael
- India
- Jaapan
- Jersey
- Lõuna-Korea
- Kõrgõstan
- Küpros
- Leedu
- Luksemburg
- Makedoonia
- Mani saar
- Mauritius
- Mehhiko
- Serbia
- Šveits
- Tai
- Türkmenistan
- Usbekistan
- Vietnam
Mitteresidendi kohustused vara võõrandamisel
Mitteresident, kellel ei ole Eestis püsivat tegevuskohta, deklareerib Eestis asuva kinnisasja võõrandamise kasu vorm V1 tabelis 3.1.
Maksustatav kasu = tulu – soetamismaksumus – võõrandamisega seotud kulu
Tulumaks = kasu × 22%
Tulu, soetamismaksumus ja võõrandamisega seotud kulu näidatakse deklaratsioonil eraldi.
| Kuidas arvutatakse | |
|---|---|
| Tulu | Võõrandamistehingust saadud tulu näidatakse vastavalt müügilepingule või muule sarnasele dokumendile, ilma mingeid kulusid maha arvamata. |
| Soetamismaksumus | Soetamismaksumusena lähevad arvesse maksumaksja vara omandamiseks ning selle parendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud. Soetamismaksumus deklareeritakse mitte kulu tegemise, vaid võõrandatud varast kasu saamise aasta deklaratsiooni. |
| Võõrandamisega seotud kulud | Võõrandamisega seotud kuludeks võivad olla notaritasu, riigilõiv, vara hindamise kulu, või kui võõrandamiseks oli vajalik Eestisse kohaletulek, siis ka võõrandamisega seotud sõidukulud (lennuki- või laevapiletid). Kulude kohta peab olema tõendav dokument, kui Maksu- ja Tolliamet seda küsib. |
| Kasvava metsa raieõiguse ja metsamaterjali müügiga seotud kulud | Metsamaterjali või kasvava metsa raieõiguse müügi korral on võõrandamisega seotud kuluks metsauuendustööde kulud, teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja vedamise kulud. Maksumaksjal on õigus need kulud arvestada maha metsa raieõiguse ja metsamaterjali võõrandamisel saadud tulust samal või kolmel järgneval kalendriaastal. |
- Dokumentaalselt tõendatud kulude mahaarvamine
Mitteresidendil on õigus saadud kasust maha arvata vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks maakleri- ja notaritasud.
Tehingust saadud kasu deklareeritakse vastavalt maksustatava tulu saamisele, mitte olenevalt kulude tegemisele. - Väärtpaberite võõrandamisest saadud kahju mahaarvamine või edasikandmine
Eestis tulumaksuga maksustatavast väärtpaberite võõrandamisest saadud kasust võib maha arvata või järgmistele perioodidele edasi kanda väärtpaberite võõrandamisest saadud kahju.
Kahju edasikandmiseks ja kasust mahaarvamiseks esitab mitteresident tuludeklaratsiooni vormil V1. Euroopa Majanduspiirkonna (EMP) teise lepinguriigi resident võib mahaarvamised deklareerida ka Eesti residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil. Kahju muudel juhtudel edasi kanda ei saa ja deklareerima ei pea.
Mitteresident deklareerib kasu Eestis asuva kinnisasja võõrandamisest vormi V1 tabelis 3.1. Kinnisasja võõrandamisel tuleb deklaratsioonile märkida ka kinnistu number.
Euroopa Majanduspiirkonna (EMP) teise lepinguriigi resident võib deklareerida kasu Eestis asuva kinnisasja võõrandamisest ka residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonis. Maksuvaba tulu suuruse arvutamiseks tuleb sel juhul deklareerida ka välisriigi tulu, mida Eestis ei maksustata.
Deklaratsioonide esitamise tähtaeg on tulu saamise aastale järgneva aasta 30. aprill.
Deklaratsioone saab Maksu- ja Tolliametile esitada:
- digitaalselt allkirjastatuna e-posti aadressile [email protected]
- e-teenuste keskkonnas e-MTA. Täidetud ja allkirjastatud deklaratsiooni saab üles laadida menüüpunktis „Suhtlus“.
- sobivaimas Maksu- ja Tolliameti teenindusbüroos
- posti teel aadressil Lõõtsa 8a, 15176 Tallinn
Pärast deklaratsiooni esitamist saadame mitteresidendile maksuinfo, kus on muuhulgas kirjas ka tasuda tulev maksusumma ning maksu tasumiseks vajalik personaalne viienumber.
Kui viitenumber on väljastatud, siis saab seda kontrollida meie kodulehel asuva viitenumbri otsingus kas äriregistri koodi või Maksu- ja Tolliameti väljastatud registrikoodi alusel. Igal isikul on kõigi maksude tasumiseks alati vaid üks viitenumber.
Maksu- ja Tolliamet mitteresidendile maksuteadet ei väljasta.
Deklaratsiooni alusel arvestatud tulumaks tasutakse deklaratsiooni esitamise aasta 1. oktoobriks Maksu- ja Tolliameti pangakontole.
Mitteresidendi osaluse võõrandamise juhend
Üldjuhul ei ole mitteresidendi väärtpaberite võõrandamise kasu Eestis tulumaksuga maksustatav, samuti ei saa mitteresident väärtpaberite võõrandamisest saadud kahju tulevastele maksustamisperioodidele edasi kanda.
Siiski on olukord erinev juhul, kui väärtpaberi väärtus tuleneb Eestis asuvatest kinnisasjadest:
Tulumaksuga maksustatakse mitteresidendi (füüsiline või juriidiline isik) kasu,
- mida ta sai vara võõrandamisest (tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lõige 1), kui võõrandati või tagastati osalus äriühingus, lepingulises investeerimisfondis või muus varakogumis, mille varast võõrandamise või tagastamise ajal või mõnel perioodil sellele eelnenud kahe aasta jooksul moodustasid otse või kaudselt üle 50% Eestis asuvad kinnisasjad või ehitised kui vallasasjad ja milles mitteresidendil oli nimetatud tehingu tegemise ajal vähemalt 10-protsendine osalus (TuMS § 29 lg 4 p 5) või
- kasu saadi eelmises punktis nimetatud tingimustel aktsiaseltsifondi, lepingulise investeerimisfondi või muu varakogumi likvideerimisel (TuMS § 29 lg 4 p 6).
Mitteresidendist füüsilisel isikul on õigus väärtpaberite võõrandamisel või tagastamisel või lepingulise investeerimisfondi likvideerimisel Eestis tulumaksuga maksustatavast vara võõrandamise kasust (vt eelpool) maha arvata ja järgnevatele maksustamisperioodidele edasi kanda selliste väärtpaberite võõrandamisel või tagastamisel või lepingulise investeerimisfondi likvideerimisel saadud kahju TuMS §-s 39 sätestatud tingimustel (TuMS § 29 lg 4²).
Osaluse võõrandamise kasu maksustamise tingimused:
| Tingimus | Sisu | Selgitus |
| Osalus | ≥ 10% | Mitteresidendil peab tehingu ajal olema vähemalt 10% osalus äriühingus. |
| Kinnisasja osakaal | > 50% äriühingu varade väärtusest | Äriühingu (mille osalus võõrandati) varast peab otseselt või kaudselt üle 50% koosnema Eestis asuvast kinnisasjast või ehitistest (vallasasjadena). |
| Ajaline tingimus | 2 aastat | 50% kinnisasja osakaalust varas peab olema täidetud tehingu ajal või mõnel hetkel sellele eelnenud kuni kahe aasta jooksul. |
Kõik eeltoodud tingimused peavad olema täidetud, et mitteresidendil tekiks osaluse võõrandamise kasult tulumaksukohustus Eestis.
Kui üks eeltoodud tingimustest ei ole täidetud, siis mitteresidendil Eestis osaluse võõrandamise kasult tulumaksukohustust ei teki ning kahju ei saa järgnevatele maksustamisperioodidele edasi kanda.
Reeglina maksustatakse Eestis kasu osaluse võõrandamisest üksuses, mille vara koosnes üle 50% Eestis asuvatest kinnisasjadest võõrandamise ajal või mõnel perioodil võõrandamisele eelnenud kuni 2 aasta vältel, Eesti ja välisriigi vahel sõlmitud tulumaksuga topeltmaksustamise vältimise lepingu kohaselt ja residendiriik peab tagama topeltmaksustamise vältimise. Muu vara võõrandamise kasu maksustatakse maksulepingu alusel ainult residendiriigis ja Eestis vabastatakse.
Mitteresidendi osaluse võõrandamise kasult Eestis tulumaksukohustuse tekkimise tingimused
Praktikas on kõige mõistlikum, kui äriühing omab täielikku turuväärtuses varade nimekirja osaluse võõrandamise aja kohta.
Äriühingu varades Eestis asuva kinnisasja osakaalu arvutamisel tuleb alustada äriühingu raamatupidamise aruannetest, kuna need võimaldavad varade koosseisust saada kõige kättesaadavama info. Varad on äriühingute bilansis kajastatud üldjuhul nende õiglases ehk harilikus väärtuses. Kui see nii ei ole, siis järgmise sammuna tuleb bilansilist väärtust muuta vara väärtuse õiglase tulemuse saamiseks.
Bilansis on kinnisasjad kajastatud kas kinnisvarainvesteeringu või materiaalse põhivara kirjetes, kuid võivad olla ka bilansivälised.
Seetõttu ei piisa bilansist, et näha, milline osa varast on kinnisasi – selleks tuleb lähtuda varade klassifikatsioonist ja arvestuspõhimõtetest, et tuvastada maa, ehitised, hooned ja rajatised.
Kinnisasjad on
- ettevõtte omanduses olev maa või hoone, mida välja renditakse või hoitakse väärtuse kasvuks
- kapitalirendiga omandatav kinnisvara
- kinnisasjana mitteresidendi osaluse võõrandamise kasu maksustamise mõistes (TuMS § 29 lg 4 p 5,6) loetakse ka kinnisasja olulist osa ning ehitisi kui vallasasju.
Seega kohaldub mitteresidendi tulumaksukohustus osaluse võõrandamise kasule olukorras, kus müüakse või tagastatakse osalus ettevõttes, investeerimisfondis või muus varakogumis, kus mitteresidendil oli tehingu tegemise ajal vähemalt 10% osalus ja mille varast vähemalt üle 50% on (müügi hetkel või sellele eelnenud kahe aasta jooksul):
- Eestis asuvad kinnisasjad koos olulise osaga või
- ehitised, mis on käsitletavad vallasasjadena.
Kui Eestis asuvad kinnisasjad koos oluliste osadega ning Eestis asuvad ehitised kui vallasasjad moodustavad varadest üle 50%, siis maksustatakse Eestis kogu mitteresidendi kasu osaluse võõrandamisest, olenemata sellest, kui suure osa kinnisasjad täpselt varast moodustavad.
Eesti ja välisriikide vahel sõlmitud kahepoolsete tulumaksuga topeltmaksustamise vältmise lepingute artikli 6 kohaselt määratletakse mõiste kinnisvara vara asukoha riigi seaduste alusel. Maksulepingutes käsitatakse üldiselt kinnisvarana kinnisasja päraldist, põllumajanduses ja metsanduses kasutatavat seadet, eluskarja, maaomandit käsitleva seadusega sätestatud õigust, optsiooni või muud kinnisvara omandamise õigust, kinnisvara kasutusvaldust ja õigust saada tasu maavara leiukoha ja loodusvara kasutamise või kasutusõiguse eest. Kinnisvarana ei käsitata laeva ega õhusõidukit.
Kinnisasja olulisest osast
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) järgi:
- Kinnisasja olulised osad on kõik asjad, mis on kinnisasjaga püsivalt ühendatud – näiteks ehitised (hooned ja rajatised)
- Erand: kui ehitis on püstitatud teisele isikule kuuluvale maale mingi õiguse teostamiseks, või kui see on ühendatud maaga vaid ajutiselt, siis ei loeta seda kinnisasja osaks, vaid tegemist on vallasasjaga.
- TsÜS kohaselt asi ja selle olulised osad ei saa kuuluda erinevatele omanikele. See tähendab, et kui ehitis, seade või tehnovõrk asub võõral maal, siis on see alati vallasasi, isegi kui see on maaga püsivalt ühendatud.
Ehitis kui vallasasi võetakse kinnisasjana arvesse
TuMS § 29 lg 4 p 5 hõlmab „ehitist kui vallasasja“ ja võõral maal paiknev rajatis on nii ehitis kui vallasasi.
Päikesepaneelid, tuulegeneraatorid, tehnovõrgud (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, telekommunikatsiooni- või elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis) või muu rajatis kui ehitis, mis asub võõral maal, TsÜS § 54 lõikest 2 tulenevalt vallasasi.
Kinnisasjade kaudse omandi korral arvutatakse nende osakaalu äriühingu, kelle osalust võõrandatakse, varas lisaks otsesele kinnisasjale ka äriühingu omandis oleva osaluse kaudu kinnisasja omavas teises äriühingus, fondis või muu varakogumis (siinkohal edaspidi äriühing).
NB! Kinnisasja osakaal arvutatakse brutovarast, ilma kohustusi maha arvamata.
Kõigepealt tuleb välja arvutada mitteresidendi osaluse määr äriühingus, kes kinnisvara omab ja siis sellele osalusele vastav proportsioon äriühingu kinnisvaras:
Näide 1
Mitteresident A omab 100% osalust äriühingus B. Äriühingu B vara hulgas on 51% Eestis asuvaid kinnisasju.
Seega mitteresident A omab osalust äriühingus, mille vara hulgas on üle 50% kinnisasju ja kasu osaluse võõrandamisest äriühingus B on Eestis mitteresidendile A tulumaksuga maksustatav tulu ning kahju sellise osaluse võõrandamisest on järgmistele maksustamisperioodidele edasi kantav.
Maksustatakse kogu osaluse kasu olenemata tõsiasjast, et äriühingu B vara koosneb ka muust varast, mis ei ole Eestis asuvad kinnisasjad.
Näide 2
Mitteresident C omab 100% osalust äriühingus X:
- äriühing X varast on 25% Eestis asuvad kinnisasjad ning
- äriühing X omab 50% osalust äriühingus Y, äriühingu Y varast 75% moodustavad Eestis asuvad kinnisasjad.
Äriühingu X 50% osalusele äriühingus Y vastab 37,5% äriühingu Y kinnisasjadest.
Seega moodustavad äriühingu X varast otse või kaudselt Eestis asuvad kinnisasjad kokku 25 + 37,5 = 62,5%.
Seega mitteresidendi C kasu osaluse võõrandamisest äriühingus X on Eestis tulumaksuga maksustatav, sest äriühingu X varades on Eestis asuvate kinnisasjade osakaal suurem kui 50%.
Näide 3
Mitteresidendil D on:
- 100% osalus äriühingus O,
- Äriühingul O on 70% osalus äriühingus N,
- äriühingul N on omakorda 60% osalus äriühingus P,
- äriühingul P on omakorda 50% osalus äriühingus R,
- äriühingu R varast moodustavad Eestis asuvad kinnisasjad 90%.
Äriühingu O kaudne osalus
- äriühingus P on 42% ; 0,7 x 0,6=0,42
- äriühingus R on 21% ; 0,42 x 0,5=0,21
Kaudse osaluse kaudu moodustavad äriühingu O varadest kinnisasjad 18,9% (1 x 0,21 x 0,9).
Mitteresidendil D puudub Eestis tulumaksukohustus äriühingu O osaluse võõrandamise kasult ning ka kahju ei saa edasi kanda tulevastele maksustamisperioodidele, sest Eestis asuvate kinnisasjade osakaal äriühingu O varades on väiksem kui 50%.
Eestis asuvate kinnisasjade osakaalu arvutamisel lähtume osaluse võõrandamise, tagastamise või likvideerimisjaotise tehingu hetke seisuga või sellele eelneva kahe aasta jooksul majandusaasta lõpu seisuga või muu seadusega kehtestatud nimetatud kaheaastase perioodis oleva kuupäeva seisuga koostatud bilansi ja kinnisasja osakaalu analüüsist. Samas eeldab see, et bilansid on koostatud kooskõlas tunnustatud rahvusvaheliste raamatupidamise reeglitega ja kajastavad varade õiglast väärtust. Raamatupidamine peab vastama tegelikule olukorrale ega tohi olla moonutatud.
Juhime tähelepanu, et olenevalt riigist lühendavad Eesti ja välisriigi vahel sõlmitud tulumaksuga topeltmaksustamise vältimise lepingud aega, mille jooksul kinnisasja osakaal arvesse võetakse. Andorra, Guernsey, Hispaania, Hongkong, India, Jaapan, Liechtenstein, Pakistan, Poola, Saksamaa, Slovakkia ja Ukraina puhul on see kahe aasta asemel näiteks vaid 365 päeva.
Mitteresident peab maksma tulumaksu Eesti residendist juriidilise isiku aktsiakapitali, osaühingu või ühistu osakapitali või Eesti täis- või usaldusühingu sissemaksete vähendamisel, samuti aktsiate, osade või osamaksete tagasiostmisel või tagastamisel või muul juhul omakapitalist saadud väljamakse osa, mis ületab osaluse (aktsiad, osad, osamaks) soetamismaksumust. (TuMS § 29 lg 5).
Mitteresident peab maksma tulumaksu Eesti residendist juriidilise isiku likvideerimisel saadud likvideerimisjaotise osalt, mis ületab osaluse soetamismaksumust (TuMS § 29 lg 5).
Mõlemal juhul vabastatakse mitteresidendi tulu Eestis tulumaksuga maksustamisest ulatuses, mis on või mille aluseks olev kasumiosa on Eesti juriidilise isiku tasandil tulumaksuga maksustatud, arvestades, et kui väljamakse saajaid oli mitu, rakendatakse selle edasimaksmisel maksuvabastust saadud väljamakse osale, mis on võrdeline väljamakse maksustatud osaga.
Lihtsustatult: Mitteresident maksab seega tulumaksu sellelt osalt kasust, mille mitteresident saab omakapitali väljamaksmisel või likvideerimisjaotisest, mis ületab mitteresidendi osaluse soetamismaksumust ning Eesti residendist äriühingu tasandil maksustatud osa.
Näide Eesti äriühingu likvideerimisjaotiselt mitteresidendi kasu arvutamisest
| Summa | |
| Väljamakse mitteresidendile | 100 |
| Mitteresidendi soetamismaksumus | -30 |
| Osa üle soetamismaksumuse | 70 |
| Äriühingu tasandil maksustatud kasumiosa | -50 |
| Mitteresidendi maksustatav tulu Eestis | 20 |
| Tulumaksumäär | 22% |
| Mitteresidendi tasumisele kuuluv tulumaks | 4,40 |
Kui mitteresidendi residendiriigiga on sõlmitud tulumaksuga topeltmaksustamise vältimise leping, siis vabastab artikkel 13 olenevalt riigist mitteresidendi eelnimetatud kasu Eestis tulumaksuga maksustamisest juhul, kui Eesti residendist juriidilise isiku vara ei koosnenud põhiliselt Eestis asuvatest kinnisasjadest.
Mitteresident deklareerib Eestis tulumaksuga maksustatava kasu ise tuludeklaratsiooni vormil V1, EMP teise lepinguriigi residendist füüsiline isik võib valida Eesti residendist füüsilise isiku tuludeklaratsiooni vormi mitteresidendina esitamise.
Mitteresidendist juriidiline isik deklareerib kasu osaluse võõrandamisest vormi V1 tabelis 3.2, osade tagasiostu või likvideerimisjaotise tabelis 3.3.
Mitteresidendist füüsiline isik deklareerib kõik eelnimetatud Eestis maksustatava kasu ja kahju vormi V1 tabelis 3.5 või EMP teise lepinguriigi resident Eesti residendist füüsilise isiku tuludeklaratsiooni vormil mitteresidendina.
Maksulepingutest tulenevad maksuvabastused
Mitteresidendi tulude maksustamist Eestis mõjutavad kahepoolsed riikidevahelised tulu- ja kapitalimaksuga topeltmaksustamise vältimise ning maksudest hoidumise tõkestamise lepingud (maksulepingud). Jõustunud maksulepingute nimekiri ja terviktekstid on Rahandusministeeriumi veebilehel „Topeltmaksustamise vältimise lepingud".
Maksulepingust tulenevaid maksuvabastusi või -soodustusi kohaldatakse siis, kui saaja residentsus Eestiga maksulepingu sõlminud riigis on välisriigi maksuhalduri dokumendiga tõendatud. Selleks tuleb Maksu- ja Tolliametile esitada välisriigi maksuhalduri kinnitatud residentsustõend.
Kui residentsustõend on Maksu- ja Tolliametile esitatud ning Maksu- ja Tolliameti andmebaasi sisestatud enne deklaratsiooni esitamist, siis arvutatakse kohe deklaratsiooni esitamisel maksulepingust tulenev soodsam maksumäär.
Juriidilise isiku residentsustõend kehtib reeglina (kui tõendile pole märgitud teisiti) 36 kuud ning tõendi kehtivuse perioodil saab seda kasutada kõigile väljamaksetele kõigi väljamaksjate poolt.
Residentsustõendite kehtivust saab kontrollida mitteresidentsuse päringu abil.
Väljamaksjal on kohustus maksulepingu alusel välisriigi residendi maksust vabastatud tulu, mis on tulumaksuseaduse alusel mitteresidendile maksustatav, siiski deklareerida vormi TSD lisal 2.
„Maksualast koostööd mittetegev jurisdiktsioon” on jurisdiktsioon, mis on kantud „Nõukogu järeldustes maksualast koostööd mittetegevate jurisdiktsioonide ELi loetelu kohta” kinnitatud loetelusse.
Kui ELi loetellu peaks sattuma riik, kellega Eestil on sõlmitud topeltmaksustamise vältimise leping, siis tuleb arvestada, et vastavalt tulumaksuseaduse (TuMS) § 6 lõikele 5 kohaldatakse välislepingut, kui välislepingus on tulu maksustamisel ette nähtud seaduses sätestatust soodsamad tingimused.
See mõjutab TuMS § 29 lõigete 3 ja 13, § 41 punkti 11, § 50 lõike 11 punktide 1 ja 3, § 52 lõike 2 punktide 2–5, § 53 lõike 3 punkti 3 kohaldamist alates 01.07.2021.
Tulumaks peetakse kinni maksualast koostööd mittetegevas jurisdiktsioonis asuvale juriidilisele isikule Eesti residendile osutatud teenuste eest makstavalt tasult. Ettevõtlusega mitteseotud väljamaksete maksustamisel ettevõtte tulumaksuga lähtutakse maksualast koostööd mittetegevate jurisdiktsioonide nimekirjast.
Muudatuse kohaselt ei rakendata Eesti residendist äriühingu edasimakstavale dividendile ja püsivale tegevuskohale omistatud kasumile tulumaksuvabastust, kui dividendi maksev äriühing või püsiv tegevuskoht asuvad maksualast koostööd mittetegevas jurisdiktsioonis.
Loetellu kantud riigid
Alates 17.02.2026
Ameerika Samoa, Anguilla, Belau, Guam, Panama, USA Neitsisaared, Vanuatu, Venemaa Föderatsioon, Vietnam, Turks ja Caicos
ALATES 18.02.2025
Ameerika Samoa, Anguilla, Belau, Fidži, Guam, Panama, Samoa, Trinidad ja Tobago, USA Neitsisaared, Vanuatu, Venemaa Föderatsioon
Loetelu vaadatakse üle ja vajadusel muudetakse iga aasta veebruaris ja oktoobris. Kuivõrd ELi loetelu võidakse muuta kaks korda aastas ja seega võivad füüsilise isiku maksustamisperioodi jooksul kuuluda ELi loetellu erinevad jurisdiktsioonid, siis lähtutakse maksumaksjale kõige soodsamast ELi loetelust. See tähendab, et kui mõni jurisdiktsioon eemaldatakse maksustamisperioodi jooksul ELi loetelust, ei rakendata seal asuva juriidilise isiku tulu suhtes TuMS § 22. Samas, kui mõni jurisdiktsioon, mida ei olnud veebruari seisuga ELi loetelus, lisatakse oktoobris ELi loetellu, ei kohaldata ka seal asuva juriidilise isiku tulu suhtes TuMS § 22.
Viimati uuendatud 19.05.2026
